전세 살고 있는데 공매대행통지서를 받았습니다.

Question

임대인은 법인입니다.

부산이고 전세금은 1억 5천만원입니다. (버팀목대출 사용 중입니다.)

- 23년 12월에 전세 만기 예정이었으며, 만기 2개월 전 갱신 합의했습니다.

- 전세 만기 이틀전에 공매대행통지서 수령했습니다.

- 전입신고와 확정일자는 국세압류보다 먼저 했기 때문에 제가 선순위입니다.

- 저희 집 말고 다른 집도 공매대행통지서를 수령했다고 합니다.

- 현재 공실이 1개 있는데, 거기 세입자 구해지면 미납된 세금 납부할거라고 합니다.

- 임대인은 경매에 넘어갈 일 없으니 부담없이 배분요구서 작성해서 제출하라고 합니다.

- 6개월 뒤에 분양 아파트로 전입 예정입니다. 갱신할 때 6개월만 살거라고 임대인과 얘기도 했습니다. 임대인은 전출 3개월 전에만 알려달라고 했습니다.

질문은 다음과 같습니다.

1. 공매대행통지서를 받았다는 이유로, 전세 갱신을 취소할 수 있나요?

2. 제가 선순위니까 원래 계획대로 6개월만 사는게 나을지, 아니면 지금이라도 계약해지하는게 나을지 조언 부탁드립니다.

3. 공매대행통지서를 수령한 다른 집이 저보다 우선순위가 되는 경우도 있나요? 공매대행통지서에는 제가 사는 호실만 적혀있었습니다.

4. 23년 4월부터 법이 개정되어서 세금보다 보증금을 우선 변제하라고 하던데 저도 해당이 될까요? 또 100% 못받을 가능성도 있을까요?

5. 제가 전출할 때 임대인이 보증금을 못 준다면, 전입예정아파트의 입주지연으로 발생한 손해도 보상받을 수 있나요?

너무 답답하고 불안합니다.

Answer 1

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.

1. 공매대행통지서를 받았다는 이유로, 전세 갱신을 취소할 수 있나요?

-> 갱신계약을 취소하는 것보다 공매를 대비하여 계약갱신을 행사하여 대항력과 우선변제권을 갖추고 있는 것이 좋습니다.

☆대항력(전입신고+점유), 우선변제권(대항력+확정일자)

만약 이사를 가야 된다면 새집에 전입신고를 하면 안 되고 물건 일부를 놓고 이사를 가야 합니다. 대항력요건인 전입신고와 점유를 잃지 않기 위함입니다.

* 공매대항통지서로 임대인은 계약갱신을 거절할 수 없습니다. 임차인의 계약갱신요구권행사에 임대인이 거절할 수 있는 사유 9가지가 있습니다. 이중에 공매는 해당되지 않습니다.

2. 제가 선순위니까 원래 계획대로 6개월만 사는게 나을지, 아니면 지금이라도 계약해지하는게 나을지 조언 부탁드립니다.

3. 공매대행통지서를 수령한 다른 집이 저보다 우선순위가 되는 경우도 있나요?

->다른 임차인 중 대항력과 우선변제권의 효력이 본인보다 빠르다면 우선순위가 됩니다.

주민센터에서 전입세대열람내역서를 발급받고 주민센터 또는 인터넷등기소에서 확정일자 부여현황을 발급받아서 확인하면 됩니다.

4. 23년 4월부터 법이 개정되어서 세금보다 보증금을 우선 변제하라고 하던데 저도 해당이 될까요? 또 100% 못받을 가능성도 있을까요?

->대항력이 있고 소액임차인에 해당되면 최우선변제권을 가집니다. 경공매 시 경매비용을 제외하고 가장 먼저 최우선변제금을 받을 수 있습니다. 최우선변제금은 낙찰가의 1/2을 넘지 못 합니다.

이 후 권리순위에 따라 배당됩니다. 말소기준권리(저당,근저당,가등기,압류,가압류,경매개시결정 등)설정 날짜를 확인해야 합니다. 등기부에서 가장 처음의 말소기준권리 설정날짜를 기준의로 선순위인지 후순위인지 확인해야합니다.

5. 제가 전출할 때 임대인이 보증금을 못 준다면, 전입예정아파트의 입주지연으로 발생한 손해도 보상받을 수 있나요?

->협의가 안 되면 소송 진행으로 해결해야 합니다. 보증금지급명령 또는 보증금반환소송에서 손해금에 대해서도 받아야 합니다.