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대범한셰퍼드187
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지주택이 왜 위험한건지 궁금해요

주변사람들이 지주택하면 돈 시간 다 날린다고 위험하다고 하는데요

왜 그런지 궁금합니다

정확한 뜻이랑 과정이 어떻게 되는건가요?

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    5개의 답변이 있어요!
    • 안녕하세요. 곽대영 공인중개사입니다.


      지주택은 땅없이 남의 땅을 사서 거기에 아파트를 짓겠다는 사업입니다.

      땅을 사야 사업허가를 받을 수 있는데 땅 살 돈은 없으니 조합원을 모아서 돈을 받고 땅을 사겠다고 합니다.

      하지만 보통 그 돈은 대체로 용역비, 홍보비로 나가버리니 결국에는 땅을 사지 못해서 사업을 못하는경우가 대부분입니다.

      재개발등은 토지 주인이 조합원이 되어 진행이 되지만 지주택은 외지인이 땅을 사서 하겠다는것이니 재개발도 힘든데 지주택이 잘 될리가 없겠습니다.


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    • 안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.

      지역주택조합(지주택)은 무주택자나 85제곱미터이하 아파트를 소유한 사람들이 모여 아파트가 될 토지를 공동 건설, 추진하는 것을 말합니다. 이 방식은 일반 분양가보다 30% 이상 저렴한 매력이 있어 가격 면에서는 아주 매력적인 방법으로 알려져 있습니다. 그러나, 지주택에는 다음과 같은 위험성들이 있습니다.

      1 업무대행사의 문제: 조합을 주도하는 것은 업무대행사입니다. 이들은 조합원 1인당 최소 몇 백에서 많게는 천 단위의 수수료를 받아가게 됩니다. 즉, 수수료가 주목적이기 때문에 향후 진행이 순조롭지 않을 수 있습니다.

      2 추가 비용 발생 가능성: 많은 분들이 본 분양가 대비 30~50% 저렴하다는 것만 생각하고 덜컥 계약을 합니다. 하지만 해당 사업비는 예상치일뿐 실제로 건설에 들어가면 추가 비용이 많이 발생하게 됩니다.

      3 토지소유권 확보 어려움: 일반 아파트는 80%의 토지소유권만 확보하면 진행이 가능합니다. 반면 지역주택조합은 95%를 확보해야 하기 때문에 진행상 큰 어려움이 따르게 되는데요.

      4 조합원 탈퇴 어려움: 진행하다가 마음이 바뀌면 탈퇴를 생각하는 분들이 있습니다. 흔히 ‘지역주택조합은 계약은 쉽지만 탈퇴는 하늘에 별 따기’라는 말이 있습니다.

      5 실체 없는 솔깃한 말들: 지역주택조합은 대부분 부동산에 전문 지식이 덜한 분들이 관심을 갖게 됩니다. 이는 저렴한 분양가로 내 집을 마련할 수 있다는 장점 때문인데요. 가격은 물론, 입지로 향후 시세차익까지 클 것이라 달콤한 광고들을 쏟아내곤 합니다.

      이러한 이유로 지주택은 위험성이 크며, 실제로 지주택의 성공률은 10% 미만입니다. 따라서 지주택에 참여하기 전에 충분한 고려와 준비가 필요합니다.

    • 안녕하세요. 윤민구 공인중개사입니다.

      동일지역범위(시・도)에 거주하는 주민이 주택 및 아파트 주택을 건설하기 위하여 조합을 설립한 후 사업 시행의 주체가 되어 토지를 매입하고 그 조합원들은 싼 값에 아파트를 취득할 수 있는 사업 시행 방식입니다. 해당지역 주택 및 토지소유자로 이루어진 재개발/재건축조합에서 진행하는 일반적인 재개발이나 재건축과는 비슷하면서도 일정부분 차이가 있음을 알수 있습니다.

      지역주택조합 사업에서 가장 중요한 부분은 당연 토지 확보이며, 그것도 95% 이상을 확보해야만 하는데,사업 대상 부지의 토지를 95% 이상 확보하면 각종 인허가절차를 예비로라도 개시할 수 있게 되고, 나머지 토지에 대한 매도 청구 절차 개시를 통한 강제 수용도 가능해집니다. 주의해야 할 점은 토지사용승낙서로 마치 이 땅을 완전히 산 것처럼 꾸미는 곳이 많다는 것입니다. 토지사용승낙은 말 그대로 땅주인으로부터 그 땅을 사용하기로 허락을 받은 것이지 그 땅을 샀다는게 절대 아니죠.

      제대로 입주까지 진행이 되는 경우는 17년간 전국 전체 지역주택조합 중 15% 이내일 정도로 확률이 적습니다.

    • 안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

      지역주택조합은 일반 재개발,재건축과는 달리 토지소유자가 아닌 지역 내 무주택자등이 조합을 구성해 토지를 확보하고 건물을 건축하는 방식입니다. 즉, 다른 개발처럼 토지나 건물소유자들이 조합을 구성해 개발하는 방식이 아니다보니, 토지확보과정에서 사업이 지연되고, 이에 따라 조합원들 분담금도 계속 늘어나게 됩니다. 실제 토지 확보의 80%까지는 문제없이 잘 진행되나 나머지 20%에 대한 확보에 많은 어려움이 생기는게 보통입니다.

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    • 안녕하세요. 구자균 공인중개사입니다.

      일반분양의 경우 시행사가 토지를 전부 구입 한 다음 분양을 하는 방식인 반면

      지역주택조합은 조합원을 먼저 구해놓고, 그 돈으로 토지를 매입하여

      시행사 없이 시공사를 직접 선정하여 시공하는 방법입니다.

      지주택이 정상적으로 흘러가면, 시행사 마진이 없으니 일반분양보다 더 저렴하게

      내 집 마련 할 수 있는 장점이 있지만 토지매입과 인허가 등 행정적 사유에 차질이 생기면

      하염없이 기다리는 리스크가 있습니다.