중기청 목적물변경시 선순위보증금 영향도

Question

안녕하세요. 현재 중기청 80% 1회 연장 중에 이사를 가게 되었습니다.

전세금은 똑같아 대출금액이 달라지지 않습니다.

은행에서 중기청 목적물변경은 까다롭게 보지 않는다고 했고,

이사 후에 필요서류만 갖고오면 처리될거라고 했습니다.

이후 물건지 정해져서(다가구) 한번 더 방문하니 근저당이 없는 상황이라 괜찮다고 하는데요.

다만 중개사분이 현재 선순위보증금이 6억7천만원 있는데 이부분도 은행에 확인을 해보라고 합니다.

개별주택가격은 4억9400만원으로 조회됩니다.

(서울에서 6개호실이 거주하는 빌라인데도 원래 주택가격이 이렇게 낮나요?)

은행에서는 다 괜찮다는 것을 중개사분이 염려하는 것 같아 혹시

선순위보증금이 목적물 변경시에 큰 영향을 끼치는지 궁금합니다.

일단 다가구라 처음 들어가면 선순위보증금은 높을 수 밖에 없지 않나 싶어서 문의드립니다.

Answer 1

안녕하세요. 한병철 변호사입니다.

• 중기청 목적물 변경의 기본 구조
  중기청 전세대출에서 목적물 변경은 대출의 신규 실행이 아니라 기존 대출의 담보 목적물만 바꾸는 절차입니다. 전세금과 대출금액이 동일하고, 연체나 신용상 변동이 없다면 은행 내부 심사는 일반 신규대출보다 간소하게 진행되는 것이 맞습니다. 은행이 “까다롭게 보지 않는다”고 안내한 것도 이 때문입니다.

• 선순위보증금이 문제 되는 경우
  다만 목적물이 다가구주택인 경우에는 선순위보증금이 중요한 변수로 작용합니다. 이유는 다가구주택은 등기상 하나의 주택으로 평가되며, 경매 시 개별 호실이 아니라 전체 주택을 기준으로 배당이 이루어지기 때문입니다. 선순위보증금 총액이 높으면, 후순위 임차인은 전세보증금을 전액 회수하지 못할 위험이 커집니다. 은행은 이 위험을 감안해 대출 유지 가능 여부를 판단합니다.

• 개별주택가격과 선순위보증금의 관계
  말씀하신 개별주택가격이 비교적 낮게 조회되는 것은 다가구주택에서는 흔한 경우입니다. 개별주택가격은 시세가 아니라 과세 기준에 가까운 행정상 평가금액이므로, 실제 거래가나 총 보증금 규모와 차이가 나는 경우가 많습니다. 다만 선순위보증금이 개별주택가격을 상당히 초과하는 구조라면, 은행 내부 기준상 리스크 판단이 달라질 수 있습니다.

• 실무적으로 정리하면
  은행이 명확히 “문제 없다”고 판단했다면 실제 대출 실행 자체가 거절될 가능성은 크지 않습니다. 다만 중개사가 우려하는 지점은 법적·경제적 회수 위험을 염두에 둔 것으로 보이며, 이는 임차인 보호 관점에서는 타당한 지적입니다. 목적물 변경 전, 선순위보증금 현황과 확정일자 여부를 반드시 서면으로 확인해 두는 것이 안전합니다.

결론적으로, 선순위보증금은 목적물 변경 시 실질적인 영향을 줄 수 있는 요소이며, 은행 승인과 별도로 임차인 본인의 회수 위험을 기준으로 한 판단은 반드시 병행하셔야 합니다.