부부간 명의이전문의 와 동의없는 대리인계약시 강제퇴거소송문의

Question

현재 남편명의로 시가 대략9천정도의 빌라가 있습니다

저희는 월세로 살고있어 1주택입니다.

남편가족들이 저희모르게 자꾸 빌라에 임대차계약을 해서 월세를 받던걸 알게되서 앞으로 못하게 제명의로 변경하려는데 증여세는 10년에 6억이라 없는걸로 아는데 그외 명의변경시 드는 비용이 궁금합니다.

그리고 남편명의의 빌라를 가족들이 도장도 몰래파서 계약을 했는데 세입자가 안나가거나 대리인이 계약했는데 보증금을 대리인이 세입자에게 주지않아서 못나갈경우 소송으로 내보낼수 있나요?(강제퇴거)

보증금+월세 한푼도 저희가 받은적없고 계약서대리인칸에 새엄마 이름으로 계약되어 있습니다.

Answer 1

안녕하세요. 길한솔 변호사입니다.

말씀하신 상황이라면 소유권 이전 등기에 따른 처리 비용이 발생할 것으로 보이고 그러한 임대차 계약에 대해서 동의한 바도 없고 명의를 도용한 것이라고 한다면 민형사상 책임에 물을 수 있는 것이기 때문에 퇴거 역시 요구할 수 있으나 상대방이 응하지 않으면 이러한 민형사상 조치를 취하는 걸 고려해. 보셔야 합니다. 이상입니다

Answer 2

안녕하세요. 한병철 변호사입니다.

• 결론 및 핵심 판단
  명의이전은 부부 간 증여에 해당하므로 증여세 공제 범위 내에서는 세 부담이 없으나 취득세 등 이전비용은 발생합니다. 대리인이 무단으로 임대차계약을 체결한 경우, 본인인 남편이 이를 추인하지 않는다면 계약은 무효가 될 수 있어 세입자가 퇴거를 거부해도 명도소송 제기가 가능합니다. 또한 보증금을 수령하지 않은 사정은 주장 입증에 유리하게 작용합니다.

• 법리 검토
  부부 간 증여는 법률상 공제 범위를 적용받지만 취득세는 별도이며 과세표준은 감정가나 시가표준액을 기준으로 산정됩니다. 도장을 무단으로 사용하여 체결된 계약은 대리권 흠결이 문제되며, 본인이 계약을 인정하지 않는다면 효력이 부정될 수 있습니다. 세입자가 점유를 유지하더라도 정당한 권원이 없으므로 명도 청구 요건에 부합합니다.

• 수사 또는 재판 대응 전략
  남편 명의의 인감·서류 관리 실태를 확인하고 대리권 부존재를 명확히 입증할 자료를 확보해야 합니다. 임대차계약서, 통장 거래내역, 보증금 미수령 사실을 정리해 계약 효력 부인을 전제로 명도소송을 준비하는 것이 적절합니다. 세입자에 귀책이 없을 때는 분쟁이 길어질 수 있어 초기 단계에서 사실관계를 정교하게 구성해야 합니다.

• 추가 조치 또는 유의사항
  명의이전 시 취득세 등 비용 산정은 시가와 과세 기준에 따라 달라지므로 사전 확인이 필요합니다. 무단 계약에 가담한 가족 구성원의 행위는 형사적 책임이 문제될 여지가 있으므로 별도 대응 검토가 가능합니다. 세입자와의 분쟁은 감정적 대응을 배제하고 법적 절차 중심으로 처리하는 것이 바람직합니다.