우리나라 등기부 등본은 왜 공신력을 인정해 주지 않나요?

Question

깨끗한 등기부 등본을 보고 부동산을 매매했는데 서류 위조나 이중 계약 등으로 피햐를 보는 사례가 있어도 등기부 등본에 공신력이 없어서 피해자들이 그대로 피해를 떠안아야 한다고 하던데 왜 등기부 등본에 공신력을 인정해 주지 않나요?

Answer 1

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

등기부의 공신력이 없는 이유는 우리나라의 경우 실소유자 보호를 중점으로 하기 떄문입니다, 또한 등기심사과정이 형식적 심사로 진행되고 있기에 권리변동의 진위여부 확인은 하지 않기에, 서류가 위조되어 등기될 경우 실소유자룰 보호하기 위해 공신력을 인정하지 않습니다, 물론 이로 인해 등기를 믿고 거래한 당사자가 피해를 보게 되는 문제가 있는것도 사실이나, 반대로 공신력을 인정할 경우 등기를 믿고 거래한 당사자는 피해를 면하지만, 진정한 실소유자 역시 피해를 보게 되는 문제가 있습니다, 결국 위조한 사람에 의해 누군가는 피해를 보게 되기 때문에 공신력이 있다고 해서 모든 문제가 해결되는 것도 아닙니다.

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Answer 2

안녕하세요. 곽대영 공인중개사입니다.

일제시대 이후에 아무런 나라의 기반도 없던 혼란기에 토지장부와 실제 권리자가 맞지 않는 경우가 너무 많아서 광복직후 국회는 "등기부의 공신력을 인정하기 어렵다" 는 결론을 냈습니다.

그 기조가 지금까지 이어져 아직도 서류상 주인(등기상주인)과 실제 주인이 다를때는 실제주인의 피해를 막는 방향으로 유지되고 있기에 등기부에 공신력이 없는것입니다.

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Answer 3

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.

이런 제도는 한국의 역사적인 특수성을 반영한 것입니다. 일제강정기와 광복,6.25전쟁의 혼란기를 거치며 실제 권리관계와 토지장부가 서로 다른 경우가 너무 많이 발생했기 때문이다. 이에 광복 직후 국회는 "등기부등본의 공신력을 인정하긴 어렵다"고 결론 냈습니다.

이를 수정하려면 많은 인력과 예산이 많이 필요하기에 수정을 하지 않고 있습니다.

등기의 공신력을 인정하지 않는 사실은 대다수의 일반인들이 모릅니다.

등기부의 공신력을 인정하는 해외 국가는 19개국입니다.

독일은 민법(BGB)제892조와 제893조, 대만은 토지법 제43조를 통해 등기부 공신력을 명시하고 있습니다.

미국에도 '토렌스 시스템'이라는 이름으로 부실 등기를 보상하기 위한 기금이 마련되어있습니다.

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Answer 4

안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.

한국의 등기제도는 등기의 형식적 성립요건만 갖추면 다른 조사 없이 서류심사만으로 등기할 수 있도록 되어 있습니다.그러므로 등기내용이 사실과 달라서 피해를 입었을 경우, 등기 공무원이 등기에 관한 실질적인 심사권이 없다는 이유 등으로 공신력을 인정하고 있지 않으므로, 구제받기 어렵습니다..