전세사기와 깡통전세는 어떻게 구분되나요?

Question

최근 전세사기로 인해 많은 피해자들이 양산되고 있고 이로 인해 어려움에 처한 분들이 많고 정부에서도 지원대책을 마련하고 있습니다. 그런데 전세사기와 깡통전세는 모두 주택의 가격이 전세보증금을 돌려주기에 불충분한 것인데 두가지 경우가 어떻게 구분되나요?

탈퇴한 사용자 · Accepted Answer

안녕하세요. 서주환 공인중개사입니다.비슷한용어지만 억양도 느낌도 매우다르게 느껴지는 용어입니다.전세사기말 그대로 처음부터 누군가세게 피해를주고자 마음 먹고 저지른 행태지만 그 악의를 입증해서 처벌하기가 쉽지는 않습니다.이번에도 입증에 따라 관련자를 다 처벌할수 있을지가 관건입니다.매매호가를 높이고, 자전거래 혹은 계약후 실거래가 신고 후 취소등을 거쳐 매매가를 올린후 전세보증금을 높여 임대하는 방식입니다.깡통전세처음에는 정상적으로 임대를 했지만 급격한 부동산 하락으로 보증금보다 매매가가 낮아지는 현상입니다.

유현심 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.전세사기는 남을 속여 재물을 빼앗아 가려는것이고 깡통전세는 주택시장 가격하락으로 집값이 전세가격보다 낮아지거나 거의 비슷한 수준까지 뗠어지는 경우를 말합니다

유창효 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.전세사기는 말그대로 최초 계약시부터 보증금 갈취를 목적으로 임대차계약을 체결하는 것이고 깡통전세는 주택가격 하락으로 인해 시세가 보증금보다 낮아지는 것으로 말합니다. 요즘은 깡통주택도 전세사기에 포함하는듯 보이고, 두경우 모두 사실상 보증금 반환이 어려워 세입자 피해가 발생된다는 점은 같습니다.  쉬운예로 임대차를 체결하고 보증금을 받은 상태로 반환능력이 없는 제3자(바지소유자)에게 주택을 넘기는 경우는 의도된 사기로 보시면 됩니다.

양정섭 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.전세사기의 경우 신축빌라가 실제 가치가 전세가보다 낮더라도 정 확한 시세를 임차인들이 모르기 때문에 감정평가사와 손을 잡고 매매가 뻥튀 기 후 전세가를 이에 맞게 설정하여 전세매물로 소개를 합니다. 이는 갭투자로 활용할 계획. 전세가 만료되는 시점에서 해당 빌라의 가치가 올라 매매가가 올랐다면 전세금을 돌려주고 빌라를 되 팔아 이득을 챙기지만 빌라매매가격이 떨어져 전세금보다 낮게 된다면 임대인은 돌려주지 않으면서 현재 이러한 상황이 발생합니다.  그리고매매가 잘 되지 않는 빌라를 바지사장을 내세워 매매가와 엇비슷하거나 조금 더 높은 가격으로 전세를 놓습니다. 또는 보증보험을 이용하여 이를 믿고 건축주와 작당 한 감정평가사의 말만 듣고 보증계약을 인수하였는 데, 감평사와 건축주는 시세보다 훨씬 부풀려진 가 격으로 임대차를 맺으면서 애초부터 보증금을 돌려 줄 생각 없이 진행했습니다.등본상 문제가 없기에 전입신고 및 확정일자까 지 받았지만 집주인이 임의로 자신이 전입신고 후 우선변제권조차 무용지물로 만들고 전세사기행각을 벌였습니다.임대인이 소유한 집이 한두채가 아니고 몇 십채, 몇 백채 등이 되다보니 보증금만 몇백억이 되다보니 반환할 수 없는 상황도 되었고 보증금을 애초에 반환 할 생각도 하지 않았습니다.깡통전세일반적으로 임대인 한명이 갭투자목적으로 적은 금액으로 주택을 투자를 하였거나 전세세입자를 구한 후 매매 계획이었는데 부동산 경기침체로 매매가격이 현임차인의 전세보증금보다 내려가고, 계약만료 시점에 전세가도 내려가서 새임차인의 전세보증금으로 이전 임차인에게 전세보증금을 반환하지 못 하게 됩니다. 그리고 매수자와 새임차인을 구하기도 힘들게 됩니다. 임대인 한명이 다수의 임차인을 상대로 한 것이 아닌 임차인 한명과 계약체결을 하고 처음부터 보증금을 반환하지 않을 의도가 없습니다.

김영관 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.전세사기는 작정하고 기망하여 전세계약을 채결해서 임차인에게 피해를 주기위해 계획된것이고 ,깡통전세도 같은맹락이지만 집값이 하락하면서 전세가격이 주택가격보다 높아지는 현상으로 작정하고 전세사기친 사람이 아닐수도 있는 갭투자인 상황입니다.

박병윤 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 박병윤 공인중개사입니다.전세사기와 깡통전세는 구분되는것이 아닙니다.깡통전세가 전세사기에 포함이되는 것입니다.아시겠지만 깡통전세는 호가보다 높은금액으로 전세계약을 하는것입니다.사기가 아닌데 보증금을 돌려주지 못하는 경우는 역전세라고 표현됩니다.-> 정상적인거래였으나 호가하락으로 전세가율이 100프로넘어간 상황도움이되셨나요.감사합니다.