전월세 거주기간이 현재 2년에서 4년으로 바뀔 경우 변화되는 내용은 어떤게 있을까요??

Question

전월세 거주기간이 현재 2년에서 4년으로 바뀔 것 같다는, 세입자 입장에서는 상당히 반갑고(?), 고마운(?) 소식을 접했습니다.

세입자들이 좀 더 안심하고, 안정적인 삶을 꾸려나가게 하고,

기간을 조금 더 연장(2년에서 4년으로)해 줌으로써 이사 등을 함으로써 발생할 수 있는 지출적인 측면을 감소시켜 줌으로써 경제적인 안정을 도모해 주고자 하는 취지인 것 같습니다.

이러한 전월세 제도가 변경됨으로써 영향을 받는 사람은 우리나라 인구의 90%에 해당된다는 통계도 언젠가 한번 봤던 것 같습니다.

1. 상기와 같이 연장을 한다는 얘기에 해당되는 제도가

2. 상기와 같은 제도가 생기다면 단순히 생각하면 세입자들은 반길만한 제도인 것 같은데, 혹시나 제도가 생김으로 인해 세입자가 받을 수 있는 단점같은 것은 없을까요??

Answer 1

안녕하세요? 아하(Aha) 법률 분야 전문가 이성재변호사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

해당 계약갱신 청구권, 즉 2년의 법정임대기간 이후에 2년의 임대기간을 연장할 수 있는 권리를 세입자가 행사할 수 있는 제도에 대한 도입 논의가 진행되고 있습니다.

그러나 말씀하신 바와 같이 단점도 함께 거론되고 있습니다. 그러한 단점은 아래와 같습니다.

우선 임대료 급등을 꼽습니다. 계약기간이 늘면서 집주인이 임대료를 미리 올려 받을 수 있다는 것입니다. 전세의 경우 집주인 입장에선 2년이 아니라 4년을 생각하고 임대를 해줘야 하기 때문에 처음부터 전세금을 올려 잡을 가능성이 높습니다. 이러한 현상은 입주물량이 꾸준하게 증가하는 곳보다는 임차 수요가 높은 학군지역, 직주근접 지역, 공급이 부족한 지역에서 자주 일어날 것으로 예상됩니다. 또한 계약기간이 끝나면 마음대로 올릴 수 있으니 4년마다 전세가격이 폭등할 수도 있는 상황입니다.

전세금을 올리는 것이 제한이 된다면 차라리 월세로 받는 것이 낫다고 생각하는 집주인이 늘어날 수도 있습니다. 특히 최근에 금리가 다시 내려감에 따라 전셋집이 부족한 지역에서 저금리로 인해 월세로 전환하는 집주인들이 늘면 결국 전세물량이 적어지게 될 수밖에 없을 수 있습니다. 그럼 결국 전세금은 수요와 공급 논리로 인해 전세금이 다시 오를 수 있습니다. 월세를 내는 것이 아깝다 생각하는 사람들은 대출을 받아서라도 집을 구매하겠지만 그럴 형편이 못되는 수요자의 경우 더 싼 집을 찾아야 하기 때문에 주거의 질이 낮아질 수 있습니다.

임대인의 경우 임대기간이 4년이나 된다면 매도에 어려움을 겪을 수 있습니다. 그리고 임대기간이 길어 짐에 따라 수리에도 소극적일 수밖에 없어 건물의 하자나 보수 등을 처리해 주지 않을 확률이 높습니다. 

입법에 대해서는 여러 논의가 있을 수 있습니다. 많은 협의를 통하여 단점을 보완하는 입법이 되어야 하겠습니다.

도움이 되었으면 합니다.

이성재 변호사 드림

Answer 2

안녕하세요? 아하(Aha) 법률 분야 전문가 이승환변호사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

상가임대차보호법처럼 임차인에게 계약갱신요구권을 허용하는 것으로 개정 논의가 있는 것으로 알고 있습니다. 당연히 임차인을 보호하는 제도이고, 상가임대차보호법처럼 임차인이 언제든지 임대인에게 계약해지의 통고를 할 수 있고, 임대인이 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생하는 것으로 규정한다면 임차인에게 훨씬 유리한 것은 사실입니다.

다만, 법 시행 즈음에 임대인들이 보증금이나 월 차임을 급격히 올릴 가능성이 있습니다.

이에 대한 보완책까지 같이 마련되어야 할 것입니다.

Answer 3

안녕하세요? 아하(Aha) 법률 분야 전문가 김태환변호사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

주택임대차보호법이 2년에서 4년으로 늘어난다면 임대인은 사정상 주택을 매매해야 하는 경우에도 앞으로는 4년동안은 매도하기 쉽지 않은 상황이 발생할 수 있습니다. 이러한 부담은 임대인의 투자 수요를 위축시켜서 주택시장에 임대차 매물이 줄어드는 상황을 야기할수있고, 그 결과 희소해진 임대차매물로 인해 임대차 비용 오르는 부작용이 생길수 있을 것으로 보입니다.