전세보증금 미반환으로 강제경매 진행 중입니다 궁금한 내용 문의드려요!

Question

- 낙찰자가 잔금 납부 후 나는 언제까지 점유가 가능한지?/(낙찰자가 나타났을 경우) 현재 10회차까지 낙찰자가 안타나고 있습니다.

- 유찰이 반복될 경우 최저 입찰가 하락 구조는 어떻게 되는지?/(낙찰자 없는 경우)

- 유찰이 계속되면 경매 중단 또는 취소 가능성이 있나?

- 이 상황에서 경매로 계속 집을 점유하며 버티는게 유리한지, 이사하는게 유리한지?(선순위임차인이자 채권자, 임차권등록 되어있음, 배당신청했음)

- 내가 직접 낙찰받을 경우 실제 추가로 들어가는 비용 총액은 얼마인지?

- 내 보증금은 낙찰 대금과 어떻게 상계처리가 되는지?

→ 최저 매각가 만큼만 상계처리가 되는거라고 함,

보증금 중 전세대출 받은건 그대로 갚아야되는거고 대출금 이외의 보증금은 최저매각가 만큼만 상계처리 되는거(제가 찾아본게 맞을까요?)

- 셀프 낙찰 시 버팀목 전세 대출은 어떻게 처리되는지?

→ 전세대출은 상환해야하며, 상환 기간(즉시 상환인지, 기간을 주는지)은 대출 담당자에게 문의해야한다고함.

- 낙찰 후 바로 매도 시 실제 수익 또는 손실 구조는 어떻게 되는지?(셀프 낙찰 후 매도(집을 팔 때))

- 매도 시 취득세/양도세 등 세금 부담은 얼마나 되는지?(셀프 낙찰 후 매도(집을 팔 때))

- 현재 시세 대비 매각 가능 가격은 어느 정도인지?(셀프 낙찰 후 매도(집을 팔 때))

- 공실상태 vs 점유 상태 중 어떤 상태가 매도에 유리한지?(셀프 낙찰 후 매도(집을 팔 때))

- 이미 받은 판결로 즉시 강제 집행(압류 등) 가능한지?(이사하지 않은 상태로 가능한가요?)

- 경매 취소 후에도 임차권 등기는 유지되는지?

→ 유지됨.

- 통장압류, 급여 압류 틍 채권압류 시 임차인은 이사를 가야하는지?

- 이사를 가지 않아도 임대인의 재산 및 급여 압류 등 채권 압류가 가능한지?

- 임대인의 자녀에게 보증금을 요구할 수 있는지?(임대인이 갚을 능력이 안되니 자녀에게 요구)

- 현재 기준 내가 가장 손해를 줄이는 선택은 뭔지?

- 내가 놓치고 있는 법적 리스크가 있는지?

- 배당 이후 추가로 진행해야 할 절차는 뭐가 있는지?

- 배당금 수령까지 실제 소요 기간은 얼마나 되는지?(서울북부지방법원 기준으로)

Answer 1

안녕하세요. 홍윤석 변호사입니다.

낙찰자가 잔금을 납부하면 의뢰인의 대항력은 소멸하며 즉시 인도 의무가 발생합니다. 유찰 시 최저 매각가는 통상 법원별로 20%씩 하락합니다. 선순위 임차인이자 채권자로서 배당을 신청하셨다면, 낙찰자가 인수할 보증금을 제외한 금액으로 상계 신청이 가능합니다. 다만 대출금은 낙찰과 별개로 대출 기관과 상환 조건을 협의해야 합니다.

셀프 낙찰 후 매도 시 취득세와 양도세가 발생하며, 낙찰가와 시세 차익에 따라 수익이 결정됩니다. 현재 상황에서 가장 유리한 것은 배당 절차를 끝까지 유지하여 최대한 회수하는 것이며, 임대인 자녀에게 대위변제를 요구하는 것은 법적 근거가 부족하여 어렵습니다. 이사하지 않아도 채무자 재산에 대한 압류 절차는 진행 가능합니다.

낙찰자가 없는 상태에서 경매를 취소하면 보증금 회수가 더 어려워질 수 있으므로 현재는 배당 결과를 기다리는 것이 타당할 것으로 보입니다. 배당금 수령은 매각 허가 결정 이후 약 1~2개월 내외가 소요됩니다.

구체적인 대응은 별도 문의 주십시오.

감사합니다.