안녕하세요. 전세 세입자로 살고있는데 집이 경매로 넘어갔습니다.
확정 일자, 전입 신고를 마친 1순위 세입자입니다.
다른 회사에서 경매 신청을 했고, 제가 살고 있는 집 이외에는 임차인이 없는 상황입니다.
1. 먼저 유찰이 지속 될 경우 어떻게 되는지 궁금합니다. 내년 9월이 계약 만료인데 그 이후에도 계속 살아도 되는 건지, 만약 그렇게 될 경우 전세 보증금은 나중에라도 회수할 수 있는 건지 궁금합니다.
2. 제가 입찰에 참여할 경우가 궁금합니다. 입찰 보증금이 있다고 들었는데, 1순위 임차인도 입찰 보증금을 현금으로 지불해야 입찰에 참여할 수 있는지, 만약 그렇다면 다시 전액을 돌려주는 건지 궁금합니다.
3. 낙찰을 받았을 경우에 대한 세금이 궁금합니다. 예를 들어 최소 입찰금액이 100원이고 제 보증금이 200원이라면, 100원에 대한 취득세를 내는건지 200원에 대한 취득세를 내야하는건지 잘 모르겠습니다.
4. 입찰이 진행되고 제 보증금보다 더 적은 금액에 다른 낙찰자가 낙찰을 받았을 경우가 궁금합니다. 제 보증금이 200원인데, 다른 낙찰자가 150원에 낙찰을 받았다면 어떻게 되는건가요? 50원에 대한 차액은 해당 낙찰자에게 받을 수 있는건지 궁금합니다.
안녕하세요. 한병철 변호사입니다.
결론
확정일자와 전입신고를 갖춘 임차인은 경매에서 일반적으로 최우선 변제 구조를 확보합니다. 유찰이 반복되더라도 임차권은 유지되고, 매각이 완료될 때 보증금 회수 가능성이 정해집니다. 임차인이 직접 입찰하는 경우에도 일반 입찰자와 동일한 절차를 거치며, 취득세는 실제 낙찰가액 기준으로 산정됩니다.경매 진행과 임차권
유찰이 계속되면 매각은 반복되지만 임차인은 계약 만료 이후에도 강제 퇴거되지 않습니다. 다만 점유가 지속되더라도 보증금 회수는 매각대금 배당을 통해 확정되므로, 장기간 매각 실패가 이어지면 회수 시점은 불확실해집니다. 임차인은 배당요구를 통해 권리를 보전해야 하며, 이를 누락하면 보증금 회복이 어려워질 수 있습니다.임차인의 입찰 참여
임차인이 입찰에 참여하려면 일반 입찰자와 동일하게 보증금을 납부해야 합니다. 낙찰을 받지 못하면 보증금은 전액 반환됩니다. 임차인의 권리는 별도로 보호되므로, 입찰 참여 여부와 무관하게 기존 보증금 반환권은 유지됩니다. 단, 낙찰자가 될 경우 소유권 취득 절차와 세금 문제가 별도로 발생합니다.낙찰가가 보증금보다 낮은 경우
타인이 보증금보다 낮은 금액으로 낙찰받으면, 매각대금에서 선순위 권리를 제외한 후 임차인에게 배당되는 금액만 회수됩니다. 낙찰자에게 부족분을 청구할 수는 없습니다. 부족한 부분은 기존 임대인에 대한 채권으로 남게 되며, 현실적으로 회수가 어렵습니다. 따라서 배당요구 시기와 우선순위 확인이 중요합니다.