전세권설정등기와 확정일자 같이 받아야하나요?

Question

전세로 아파트에 이사하려고하는데요. 전세금 보호를 위해 전세권설정등기와 확정일자 꼭 같이 해야하는지? 아님 둘중에 하나만 하면되는지? 하나만 한다면 어떤게 더 유리한지 궁금합니다.

Answer 1

안녕하세요. 박어상 공인중개사입니다.

임차하고자하는 주택에 선순위채권이 없다면 전입 후 확정일자만으로도 충분합니다. 대항력과 우선변제권이 발생하고 유지되면 만기시 전세보증금을 돌려받지 못하면 임차권등기명령을 신청 해서 소송을 통하여 보증금을 환수하는데는 큰 문제가 되지 않을 것입니다.

전세권설정은 임대인의 동의가 필요하고 설정등기 비용이 발생합니다. 물론 전세권을 설정하게 되면 만기시 전세보증금을 돌려받지 못하면 소송없이도 임의 경매를 신청할 수 있습니다.

확정일자든 전세권이든 다른 채권에 후순위이면 실익이 적습니다.

따라서 임차주택의 선순위 채권이 주택시세의 60%이하라야 안전한데, 전세반환 보증보험가입을 하시는게 가장 안전한 대책이라 할 것입니다. 모두가 등록된 공인중개사를 통하여 거래하시면 보다 안전하고 신뢰할 수 있는 임대차계약을 하실 수 있습니다.

Answer 2

안녕하세요. 이강애 공인중개사입니다.

전세 임대차계약을 하고 계약일에 확정일자 받고 잔금일에 전입신고 하시면 됩니다.

전세권설정등기는 임대인의 동의가 필요하고 등기권리증에 전세권설정등기가 표시됩니다.

임대인 입장에서는 동의하지 않고요.

임대인의 동의 없이도 가능한 전세보증보험에 가입하시면 보증금 보호를 받을 수 있습니다.

Answer 3

전세권설정등기를 하려고 한다면 확정일자는 받을 필요가 없습니다.

전세권설정등기가 확정일자 받는 것보다는 더 확실한 방법이기 때문입니다.

다만 집주인의 동의가 필요하며, 비용이 발생한다는 단점이 있습니다.

전세권설정등기를 하면 등기부에 전세권이 기록되며, 나중에 전세보증금을 돌려받지 못할 때 경매로 넘기기가 더 쉽습니다.

확정일자의 경우 확정일자만 받아서 되는 게 아니라 전입신고까지 해야 하며, 효력이 바로 발생하는 게 아니라 다음 날 오전 0시부터 발생하기 때문에, 같은 날에 집주인이 집을 담보로 대출을 받을 경우 순위가 밀리므로 문제가 발생할 수 있습니다.

또한, 확정일자는 중간에 이사를 가면 효력이 상실되며, 보증금을 돌려받지 못하더라도 바로 경매로 넘길 수 있는 게 아니라 재판에서 승소를 해야 넘길 수 있습니다.

이렇듯 확정일자는 전세권설정등기에 비해 불확실한 방법이므로 가급적 전세권설정등기를 하는 것이 좋지만 집주인이 등기 절차에 협력해주지 않는 경우에는 확정일자+전입신고를 통해 권리를 보장받아야 합니다.

Answer 4

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.

전세권을 설정하고 확정일자를 받아도 됩니다.

경매시 어느것이 유리한지 판단하여 선택하면 됩니다.

확정일자를 받으면 우선변제권이 생깁니다. 우선변제권은 집이 경매로 넘어가게 될 경우 세입자를 보호해주는 역할을 합니다. 경매대금에서 우선적으로 세입자의 보증금을 변제 받을 수 있는 권리가 우선변제권입니다. 하지만 확정일자를 받았다고 해서 집이 경매에 넘어갔을 때 보증금 전부를 다 돌려받을 수 있는 것은 아니다. 본인의 순위와 경매가격 등에 따라 달라질 수 있습니다.

전세권 설정을 마치게 되면 등기사항전부증명서에 자신이 전세 세입자라는 사실과 함께 전세권설정금액이 표기됩니다. 전세권 설정자는 부동산 전부에 대한 후순위 권리자, 기타 채권자보다 전세금의 우선변제를 받을 수 있습니다.

확정일자까지 갖춘 임차인은 건물과 그 대지를 판 돈 모두에 대해 다른 후순위권리자보다 우선해 보증금을 변제받을 권리가 생깁니다. 다가구주택에 전세권을 설정한 임차인은 건물에 전세권을 설정했기 때문에 건물을 판 돈에 대해서는 우선변제권을 갖지만 대지를 판 돈에 대해서는 우선변제권을 갖지 못합니다.(대지매각대금에 대해서는 선순위로 배당을 받지 못한다. 법원은 대지와 건물을 일괄경매하더라도 이런 점을 고려해 배당 금액을 나눕니다.아파트는 전세권설정하더라도 건물과 토지부분 모두 배당받을 수 있습니다.)