아파트 구입 시 부부가 공동 명의로 하면 어떤 장점이 있을까요?

Question

친구가 빌라에서 살다가 지방으로 이사하면서 아파트로 들어간다고 하니

매수시에는 반드시 공동명의로 하라고 합니다.

주변에서 다 공동명의로 하던데 그렇게 되면 대출 받는데

문제가 있지 않을까요?

Answer 1

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.

대출받는데 문제가 되지는 않습니다. 대출은 두 분의 신용조건이 모두 참고되고 부부관계에서는 배우자 소득도 인정되기에 두분 중 어느 분이나 소득을 인정받아 주택담보대출에 이용할 수 있습니다.

공동명의시 사항을 세금별로 보면 다음과 같습니다.

종합부동산세는 개인별로 과세되며 보유 주택의 공시가격 합계액 12억원 이상 시 발생하는데 공동명의인 경우 18억원 이상 시 발생하므로 절세 효과 (즉, 12억원 이상인 경우부터 절세 효과)가 있습니다. 3주택이상, 조정지역내 2주택 이상인 경우는 세율이 더 올라가므로 역시 공동 소유가 유리합니다. 하지만 공시가격 18억원 초과로서 1가구 1주택에 연령별, 보유기간별 세액공제가 많이 되는 경우에는 단독명의가 유리할 수도 있습니다.

양도소득세는 소득금액이 분산되므로 공동명의가 절대적으로 유리합니다. 또한 1인당 연간 250만원씩 기본공제를 한번이 아닌 2번 공제하여 500만원까지 공제 받을 수 있습니다. 단, 주택보유기간이 2년 미만인 경우는 절세효과가 없으니 최소 2년 이상 보유하는 것이 좋습니다.

상속세도 부모가 공동명의로 주택을 보유한 경우 한명이 사망하여 자녀에게 주택이 상속된 경우 집값의 50%에 대한 세금만 붙기에 절세가 가능 합니다.

단점은 대출, 매매, 임대차 등 계약 절차가 번거롭다는 것입니다. 계약서 작성시 양쪽 모두의 정보와 동의가 필요합니다. 만일 3주택 이상 다주택자인 경우 3개 주택을 모두 공동명의로 보유한다면 양쪽모두 다주택자가 되어 중과세율을 이중으로 맞을 수도 있습니다. 그리고 장기보유, 고령자, 1주택인 경우 단독소유로 세액공제 받는 경우라면 세액을 비교해 볼 필요도 있습니다. 단독명의에서 공동명의로 변경하는 경우라면 취득세, 증여세, 등록세 등의 추가적인 세금이 과세될 수 있으며 건강보험료인상, 주택 담보대출 한도 하락의 단점도 있습니다.

Answer 2

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

대출은 두분중에 더 받을수 있는 분이 받으면 되는데 공동명의로 하면 세금에서 조금 혜택을 볼수가 있어서 합니다

고가주택이면 이득이 많습니다

종부세나,양도소득세는 각각 계산을 하기때문에 남는금액에 따라 적용률이 다르기 때문에 이득이지만 그렇지 않다면 불편한점이 많습니다

그래서 공동명의로 할때는 잘따져보고 하시는게 좋습니다

Answer 3

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

공동명의라도 주택담보대출에는 문제가 없습니다. 다만 대출시에 공유자에 대한 동의 및 서류요구가 있을수 있습니다. 이러한 불편함에도 공동명의를 많이하는 이유는 세금산정시에 유리한 부분이 있기때문입니다. 다만 해당주택을 보유하고 1주택자이고 고가주택이 아니라면 사실상의 큰 장점은 없습니다.

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