전 매도자가 계약갱신청구권을 승인하였어도 새로운 집주인이 실거주 목적으로 들어가면 계약갱신청구권 거절할 수 있나요?

Question

계약갱신 만료 6개월 전에 해야 거절 할 수 있다고 알고 있는데

판례에는 만료 6개월 ~ 2개월 사이에 남아 있는 경우라면 새로운 집주인은 계약갱신청구를 거절 할 수 있다고 되어 있네요.

만기 6개월 쯤 -> 계약갱신청구권 승인

만기 4개월 쯤 -> 매도하여 새로운 집주인

만기 3개월쯤 -> 새로운 집주인이 실거주해야한다고 계약갱신을 거절함

이거 원래는 6개월 전에 소유권 이전등기를 해야 계약갱신청구권을 거절 할 수 있는게 아닌가요?

Answer 1

안녕하세요. 곽대영 공인중개사입니다.

판례에서 만기 2개월전에 소유권이전등기를 완료하면 실거주 사유로 새로운 주인이 거절 가능하다는 판결이 있습니다.

사건번호 : 2021다 266631

해당 사건은 대법원 판결이 나온 사건으로 계약갱신청구권 행사 기간인 2개월을 기준으로 판결하고 있습니다.

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Answer 2

안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.

6개월이전에 소유권이전등기가 완료되고 계약갱신청구를 거부하여야 가능합니다. 이미 갱신된것으로 보고 새로운집주인은 임대인의 지위를 승계합니다.

상당한 보상으로 임차인과 협의해야 합니다.

Answer 3

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

조금 난해한 부분이긴 합니다. 개인적인 판단만 말씀드리면 ,일단 당사자간 합의를 이루었더라도 계약당사자가 변경될 경우 그 유효함을 다른 상대방에게 주장하기 어렵다는 점(상대성) 그리고 승계되는 계약은 최초 계약이고, 신규재계약은 새로운 임대인에게 권한이 있다는 점, 마지막으로 계약갱신청구권을 거부한 시점이 만기6~2개월전 통보기간내 이루어졌다는 점을 고려하면 갱신청구건 거절에는 문제가 없을 것으로 보입니다.

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