공매로 낙찰이 완료되었는데 기존 공사대금이 미지급상태라 공사업체에서 유치권행사중인데 공사대금은 누가 지불해야 하나요?

Question

건물 담보로 대출을 받았고 이자를 상환하지 못해서 결국에는 공매로 다 낙찰이 된 상태입니다.

그런데 2020년도에 리모델링 공사를 했는데 공사대금을 주지 못한 상태입니다. 각 호수별로 낙찰자가 와서

거주자한테 이사를 요구합니다. 공사업체는 유치권을 행사중인데 공사대금은 누가 지불해야 하는 건가요?

Answer 1

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

유치권의 경우는 일반적으로 경공매를 통해 낙찰받은 사람에게 인수되는 권리중 하나라고 보셔야 합니다. 즉, 낙찰받은 낙찰자가 부담하게 됩니다, 안그러면 실제 해당 건물의 출입과 사용수익을 할수 없습니다. 다만, 유치권의 경우 해당하는 목적물에 대한 점유를 기본요건으로하는데, 현 세입자가 있는 상황에서 이게 가능한지는 이해가 되지 않습니다. 그래서 보통의 유치권은 건물 외부에 누구나 확인 가능토록 현수막등을 기재하고 건물의 출입을 통제하기에 경매전 임장시에 충분히 판단이 가능한 부분입니다, 질문처럼 거주자가 있는데, 유치권이 행사중이라는부분은 사실 이해가 잘 되지는 않습니다,

Answer 2

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.

유치권자는 우선변제권이 없고 집행력있는 정본이 있거나 가압류를 하지 않는 이상 배당요구를 할 수 없으므로 낙찰자를 상대로 권리를 주장하게 되므로, 낙찰자와 유치권자간에 금액이나 조건에 대한 합의를 하거나 유치권의 유효성과 정당성을 다투는 소송을 진행하게 될 수 있습니다.

Answer 3

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

공매가 이루어졌다면, 낙찰자가 기존 건물과 권리를 인수합니다

,일반적 원칙

공매 낙찰자는 담보권자(채권자)의 권리만 인수합니다

기존 공사대금 미지급채권은 원칙적으로 건물 소유자의 채무 즉, 낙찰자가 지급할 의무는 없고, 기존 소유자가 지급해야 합니더

,유치권이 인정될 경우

공사업체가 실제 점유 중이면 낙찰자는 점유를 방해할 수 없고, 일정 조건에서 공사대금 지급 협상이 필요합니다

유치권이 성립되면, 낙찰자가 해당 권리를 우선 변제해야 할 수도 있습니다

단, 점유하지 않고 있는 경우, 낙찰자는 소송 없이 공사대금 지급 책임이 없습니다

Answer 4

건물 담보로 대출을 받았고 이자를 상환하지 못해서 결국에는 공매로 다 낙찰이 된 상태입니다.

그런데 2020년도에 리모델링 공사를 했는데 공사대금을 주지 못한 상태입니다. 각 호수별로 낙찰자가 와서

거주자한테 이사를 요구합니다. 공사업체는 유치권을 행사중인데 공사대금은 누가 지불해야 하는 건가요?

==> 현재 유치권 행사 중이라면 낙찰자가 해결해야 하는 사항입니다. 그러나 유치권자가 건물을 계속해서 유치하는 경우 낙찰자는 이 분과 협의후 해결하시는 수 밖에 없습니다.

Answer 5

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

유치권은 공사대금 채권자가 건물이나 토지의 점유를 유지한 채 채무가 변제될 때까지 그 점유를 유지하며 대금을 회수하는 제도입니다.

이 경우 실제로 누가 공사대금을 지급해야 하는지가 쟁점이 되며 건물의 현재 소유주와 시공사, 하도급사 간의 채무 관계를 따져봐야 합니다.

공사대금 채권자는 시공사 또는 하도급사이며 공사업체가 이미 유치권을 행사하는 경우라도 실제로 남은 채무의 부담 주체는 계약관계와 법적 우선순위에 따라 달라집니다.

따라서 낙잘자가 부담하는 것이 맞다고 생각합니다.

감사합니다.