대출금 미상환으로 인해 공매가 완료된 상황이고 유치권 행사중에 있습니다. 낙찰자는 어떤 진행과정을 거쳐서 집을 최종 소유하게 되는 건가요?

Question

저희 집 낙찰되신 분이 내용증명을 보냈고 불법으로 집을 점유하고 있어서 이사를 해달라고 하더라구요.

그래서 당장 겨울이고 대출을 받지 못한 상태며 막막한 상황이라고 충분한 시간이 필요하고 합의를 원한다라는 내용의 답변서를 보냈습니다. 지금 현재 공사업체에서 유치권을 신청한 거 같은데 낙찰자와는 어떤 식의 진행이 되는 건가요?

Answer 1

안녕하세요. 공인중개사입니다.

낙찰자는 매각대금 납부 후 매각 허가결정 확적으로 소유권 취득 절차를 밟습니다. 유치권이 성립하면 인도와 명도 과정에서 협의나 소송이 길어질 수 있으므로 유치권 성립 요건과 범위를 변호사 상담으로 먼저 정리하는 것이 우선입니다.

Answer 2

안녕하세요. 배나영 공인중개사입니다.

공매 절차상 낙찰자가 강제집행을 하려면 명도소송이라는 정식 재판을 거쳐야 하는데 이건 시간이 꽤 오래 걸리는 절차라 당장 쫓겨날 걱정은 조금 덜으셔도 될 것 같구요. 특히 유치권 문제까지 있다면 낙찰자도 소송보다는 원만한 합의를 원할 가능성이 크기 때문에 법적인 절차에 소요되는 시간을 고려하셔서 낙찰자와 이사 날짜나 비용에 대해 차분히 협의를 시도해보시는 것이 질문자님께 유리한 방향이 아닐까 생각됩니다.

Answer 3

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

낙찰자는 법적 소유권을 갖지만, 유치권 때문에 바로 입주하거나 점유권을 행사하기 어렵습니다

유치권이 있는 경우, 낙찰자는 법원 판단 후 정산이 필요합니다

점유자(집주인) 보호 규정 때문에, 합의 또는 일정 조율이 가능합니다

강제집행은 법적 절차를 거쳐야 하므로, 준비와 협상 시간 확보가 가능합니다

현실적인 대응으로는 법률 상담이 필수입니다

변호사와 유치권/명도소송 관련에 대한 정확한 진행상황을 확인하시고 대처를 하시기 바랍니다

Answer 4

저희 집 낙찰되신 분이 내용증명을 보냈고 불법으로 집을 점유하고 있어서 이사를 해달라고 하더라구요.

그래서 당장 겨울이고 대출을 받지 못한 상태며 막막한 상황이라고 충분한 시간이 필요하고 합의를 원한다라는 내용의 답변서를 보냈습니다. 지금 현재 공사업체에서 유치권을 신청한 거 같은데 낙찰자와는 어떤 식의 진행이 되는 건가요?

==> 현재 상황에서 질문자님께서는 유치권 행사와 관련없이 퇴거 준비를 하시는 수 밖에 없어 보입니다. 가급적 퇴거조건으로 낙찰자로부터 이사비용이라도 받고 이사하는 방안이 최우선으로 보입니다.

Answer 5

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

공사업체가 유치권을 신청했다는 것은 공사 대금 미지급 등의 이유로 법적으로 건물에 대한 점유를 주장하는 권리를 행사하는 것입니다. 유치권은 법적으로 인정되는 권리로 채무를 갚지 않으면 점유한 건물에서 나 갈 수 없다는 주장을 하는 것입니다.

즉 유치권을 가진 공사업체는 채무를 해결할 때까지 해당 건물을 점유할 권리를 주장할 수 있습니다. 낙찰자가 해당 부동산에 대한 소유권을 갖고 있더라도 유치권을 가지고 있는 사람이 해당 건물을 점유하고 있으면 낙찰자는 유치권자가 동의할 때까지 점유를 회복할 수 없습니다.

이 경우 유치권을 해제하려면 채무를 갚고 유치권을 풀도록 해야 합니다.

감사합니다.

Answer 6

안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.

공매 낙찰 후 유치권이 현재 행사중인 상황이라면 낙찰자가 유치권 변제 후 소유권 이전등기를 받으며 공사업체 유치권이 인정되면 낙찰자는 배당요구 또는 변제 후 인동 명령 신청으로 진행하게 됩니다