임차인이 대출상환한 보증금 돌려받는 방법

Question

현재 동일한 아파트에 전세계약으로 거주 중이며, 계약 만료를 앞두고 있습니다.

기존에는 지자체 이자지원 특약 전세자금대출을 이용 중이었으나, 보름 전에 대출기간 연장을 신청하는 과정에서,

임대인이 법인에서 개인으로(집주인 변동 없음) 변경되었고, 해당 대출 상품이 더 이상 연장이 불가능한 것을 알게 되었습니다.

현재 집주인과 협의하여 기존 조건 그대로 승계하는 갱신 계약서는 새로 작성 중이며, 계약 만기일이 임박한 상황입니다.(등기우편으로 계약 중)

대출 만기일에 제 자금으로 기존 대출을 일괄 상환한 뒤, 신규 갱신계약서를 기준으로 버팀목 전세자금대출 또는 은행 전세대출을 신청하려고 합니다.

이 경우 1. 임대인으로부터 보증금을 어떤 방식으로 ‘반환 처리’해야 신규 전세대출이 가능한지와 또한 2. 대출 신청 전에 보증금을 안전하게 돌려받는 방법이 있는지 궁금합니다.

Answer 1

안녕하세요. 한병철 변호사입니다.

• 결론 및 핵심 판단
  신규 전세대출을 받기 위해서는 기존 보증금이 임대인에게 반환된 것으로 금융기관이 확인할 수 있어야 하며, 실질적으로는 임차인이 기존 대출을 상환한 직후 임대인으로부터 동일 금액을 송금받는 방식이 가장 안전합니다. 반환 방식이 명확히 입증되면 신규 대출 승계에 장애가 없습니다.

• 법리 검토
  보증금 반환은 임대차계약 종료 또는 갱신 시점에 임대인의 법적 의무입니다. 임차인이 기존 대출을 상환했더라도 이는 임대인의 반환의무를 대신 변제한 것에 불과하므로 임대인은 동일 금액을 임차인에게 돌려줘야 하며, 반환 방식은 계좌이체가 가장 명확한 증빙이 됩니다.

• 수사 또는 재판 대응 전략
  신규 전세대출 심사에서는 기존 보증금 반환 내역이 필수이므로 임대인에게 ‘기존 대출 상환금과 동일 금액을 임차인 계좌로 이체’하도록 하고, 이체 내역을 은행에 제출하면 됩니다. 임차인이 임시로 상환만 하고 임대인이 반환을 늦출 경우 분쟁이 발생하므로 반환 일자와 금액을 계약서 부속합의로 남기는 것이 안전합니다.

• 추가 조치 또는 유의사항
  대출 실행 전 보증금 반환이 지연될 가능성이 있다면 전세대출 은행에 ‘상환확인서 제출 방식’ 또는 ‘상환 후 반환 약정서’ 인정 여부를 사전 문의해야 합니다. 임대인이 반환을 거부하면 내용증명을 통해 반환을 요구하고 법적 절차를 병행할 필요가 있습니다.