제 조건에 전세 줄때 적정한 주담대 비율 여쭤봅니다.

Question

KB시세 34억 정도 되는 아파트에 8.5억 정도 주담대가 껴있습니다. 2주택자이고 이 집은 비워뒀었는데요.

급히 자금 들어갈데가 생겨서 전세를 놓으려 합니다. 전세가는 평균 17~18억 정도 하는거 같습니다.

​전세주려면 주담대를 얼마 정도까지 줄여야 할까요? 대출+전세금이 시세 70%보다는 작아야한다고 알고 있는데요.

주담대를 그대로 둔 상태에서 전세 놓는게 어려우면 반전세로 놓는게 맞는거겠죠?

전세를 줘본적이 없어서 잘 모르겠어서 여쭤봅니다.

미리 감사드립니다.

Answer 1

안녕하세요. 이강애 공인중개사입니다.

수치상으로 70% 이하이면 보증금보장 받을 수 있다고 하지만 실제로 전세임대를 하면 세입자는 선순위 근저당권

말소를 요구합니다. 말소하지 않으면 계약이 성사되기 어렵고요.

반전세도 근저당설정액과 보증금을 더한 금액이 60%를 초과하지 않은 범위내에서 계약이 성사되더군요.

Answer 2

안녕하세요. 윤민구 공인중개사입니다.

네 주담대의 변경없는 상태에서의 베스트는 필요한 자금만큼 보증금으로 놓고 나머지는 월세로 전환하시는 반전세가 좋을것 같습니다.

Answer 3

안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.

요즘 전세사기 때문에 임차인들이 선순위담보대출이 있으면 계약을 안하려고 합니다. 모두 상환하셔야 원활하게 거래가 성사될것으로 보입니다.

Answer 4

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

일단 선순위 근저당이 있는 상태에서 세입자를 구하기는 쉽지 않습니다. 질문에서처럼 반전세라고 해도 결국은 후순위 임차권이고, 해당 주택가격이 고가주택인점을 고려할 때 적지 않은 보증금으로 보증보험을 가입해도 한도를 초과하기에 선순위 근저당 말소를 조건으로 시세에 맞는 조건의 세입자를 구하는게 가장 좋은 방법으로 보입니다.