대출 있는 집 전세들어가도 되는지 문의드립니다
안녕하세요
전세를 구하는데 매매가 5억 4천(5억정도) 이고 전세는 3억 5천을 원하시는데 집 주인이 1억 대출이 있는데 지금은 못 갚는다 하시네요
이런 집 전세 들어가도 되는지 문의드립니다
안녕하세요. 배나영 공인중개사입니다.
매매가 5억 4천만 원 대비 전세보증금과 선순위 대출의 합계가 4억 5천만 원으로 부채 비율이 83%를 초과하는 전형적인 고위험 매물입니다. 집주인이 1억 원의 선순위 대출을 상환하지 못한다고 명시한 상황이라면 추후 경매 발생 시 낙찰가는 통상 시세의 70~80% 수준으로 떨어질테고 거기다 은행이 1순위로 배당을 가져가면 질문자님의 보증금 원금 손실이 확정적입니다. 또한 현재 강화된 전세보증금 반환보증 가입 기준(공시가격의 126%)을 적용할 때 높은 부채 비율로 인해 보증 보험 가입조차 거절될 가능성이 매우 높으므로 안전을 위해 해당 계약은 진행하지 않는 것을 추천드릴게요.
1명 평가전세를 구하는데 매매가 5억 4천(5억정도) 이고 전세는 3억 5천을 원하시는데 집 주인이 1억 대출이 있는데 지금은 못 갚는다 하시네요
이런 집 전세 들어가도 되는지 문의드립니다
===> 현재 상황에서 경매가 진행되는 경우 보증금 100% 회수는 불가할 것으로 보이고, 또한 보증금 대출 또는 보증보험 가입도 불가해 보입니다. 따라서 다른 물건을 알아 보시는 것이 적절해 보입니다.
1명 평가안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
전세가와 대출을 합쳐서 집값의 70%가 넘어가면 위험하다고 봅니다
대출이 있으면 전세보증보험의 가입이 안될것으로 봅니다
이런부분을 따져보고 선택을 하셔야 합니다
부동산과 협의를 잘해서 결정을 하시기 바랍니다
1명 평가안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.
집이 정말 마음에 드시는 상황이라면 보증보험과 전세권 설정을 통한 안전 장치 강화 후 계약을 진행하실 수 있지만 전세금 3.5억에 대출 1억이믄 4억 5천으로 깡통전세 위험이 있어 권장드리지는 못할 것 같습니다
1명 평가안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
전세가율이 높은 집인 경우 깡통전세나 역전세가 되게되면 이사갈때 보증금을 돌려받기 어려워 질 수 있으므로 전세보증금으로 기존 대출금을 갚는 조건으로 계약하시거나 그렇지 않다면 다른 주택을 알아보시는 것이 좋을 것입니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
시세가 5억 정도일 경우 경매로 넘어갈 경우 낙찰율등을 보시고 만일에 80% 선에서 낙찰이 될 경우 낙찰대금은 4억입니다. 그럴 경우 1억 선순위 근저당권 먼저 주고 나머지 3억이 남을 경우 보증금 전부를 회수하기 어렵습니다.
이런식으로 시세와 최근 낙찰가율 등을 종합을 해서 여유가 있을 경우는 계약해도 괜찮으나 실상 선순위가 있는 경우는
전세보증금으로 기존 1억 말소를 하는 조건으로 계약을 하는 것이 안전하다 볼 수 있습니다.
감사합니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
보증보험 가입요건이나 주택가격등을 고려하여 계산을 해볼수는 있는데, 단순히 보았을때는 계약을 하지 않는게 맞습니다. 일단 보증보험가입시 선순위근저당+보증금이 주택시세 90%을 초과해서는 가입이 불가한데 위 기준으로 겨우 가입은 가능할수 있어보이나, 주택시세가 위 기재된 매매가를 기준으로 하는것이 아니기 때문에 실제 가입이 불가할 가능성도 있습니다. 그리고 현 임대인의 경제적 능력도 사실상 부족한 것으로 볼수 있는데, 전세금이 3.5억이면 1억의 선순위 근저당은 말소하는게 일반적입니다. 그런데도 남겨둔다는 것 자체가 일반적인 경제상황이 여유롭다고는 판단할수 없기에 불안한 요소가 될수 있습니다. 만약 기간중에 주택시세가 하락하거나 임대인의 경제사정에 문제가 되는 경우 결국은 만기이후에 보증보험을 통해 보증금 회수를 할수 밖에 없어지는데, 이게 실제 보증보험 청구를 해본 사람들의 경험상 준비하는 과정과 시간에서 임차인에게 오는 스트레스가 상당하기에 아예 가능성이 있는 주택이라면 계약을 하지 않는게 정신건강에도 유리합니다,
결과적으로 현조건의 주택에 전세입주가 가능여부는 보증보험가입이 된다면 가능하나, 개인적의견은 추천드리고 싶지는 않습니다.
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.
기존 대출과 본인의 전세 보증금을 하면 매매가에 90%가 됩니다
안심할 수 있는 상황이 되지 않고 보증보험에도 인수되지 않을 가능성이 큽니다
보증금과 본인의 보증금은 변동이 없지만 매매가는 변동이 있을 수 있고 만일 경매가 된다면 그보다 낮은 가격에 낙찰될 수도 있습니다
그렇다면 본인 보증금을 회수하는데 어려움이 생길 수도 있는 것이죠
그래서 이 정도면 피하라는 답을 드릴 수밖에 없습니다
제 지인이라면 굳이 추천하지는 않을듯 합니다.
5억4천 시세는 언제든 4억대로 내려 앉을 수 있고 굳이 위험부담을 안고 급하게 구할 필요는 없다고 봅니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
근저당권이 설정되어 있는 곳에 전세로 들어가는 것은 권장드리지 않습니다.
솔직하게 다른 매물을 알아보시는 것을 추천드립니다.
감사합니다.