전세보증금 반환 불확실로 매매 계약금(2천만 원) 손실 위험이 있는 상황, 대응 방법 문의

Question

안녕하세요. 현재 전세계약 만료일(2025년 10월 29일)에 맞춰 이사를 준비 중인 세입자입니다.

• 현 거주지 상황

• 전세보증금: 2억 원

• 이 중 1억 5천만 원은 전세대출, 제 실제 보증금은 5천만 원입니다.

• 계약 만기일: 2025년 10월 29일

• 새로운 아파트 매매 계약

• 위치: 탄벌동 아파트

• 매매가: 2억 2,500만 원

• 계약금 2천만 원 납부 (청약통장 해지 후 마련)

• 잔금일: 2025년 10월 29일 (전세 만기일과 동일)

• 문제 상황

• 현 집주인이 새로운 세입자가 들어와야만 보증금을 반환할 수 있다고 말하고 있습니다.

• 만약 10월 29일까지 보증금을 반환받지 못하면, 매매계약이 파기되어 제 계약금 2천만 원을 몰수당할 위험이 있습니다.

• 질문

1. 이런 경우 제가 집주인에게 보낼 내용증명에 계약금 손실 위험(특별손해)까지 포함해도 법적으로 인정될 수 있는지요?

2. 내용증명은 집주인에게 미리 문자로 고지 후 보내는 것이 좋은지, 바로 보내도 되는지 궁금합니다.

3. 아직 보증금 반환이 확정적으로 불가능한 건 아니지만, 지금 단계에서 변호사 선임(또는 상담)을 통해 잔금일까지 보증금을 확보할 현실적인 방법이 있을까요?

4. 만약 잔금일에 보증금 반환이 이뤄지지 않는다면, 소송 시 특별손해(계약금 몰수분)에 대해 실제 배상을 받을 수 있는지 궁금합니다.

Answer 1

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

1. 이런 경우 제가 집주인에게 보낼 내용증명에 계약금 손실 위험(특별손해)까지 포함해도 법적으로 인정될 수 있는지요?

-> 질문과 같은 경우가 꽤 있는데, 실제 손해배상청구소에서 이를 손해로써 인정할지는 개인이 판단하기는 어렵습니다. 이유는 소송의 특성상 미반환이 직접적으로 계약파기에 이루게 된 사실과 그로 인한 금전적 손해가 명확하게 인정가능하여야 하는데, 이는 소송당자자에 따라서 대처하는 방식에 따라 법원의 판단도 달라질수 있기 때문입니다, 이전까지는 대부분 위와 같은 손실에 대해 배상책임을 인정하지 않는 판례가 많았으나, 최근에는 조금씩 인정되는 판례도 나오고 있기 때문에 각 케이스별 판단은 상이할것으로 보이기 때문입니다.

2. 내용증명은 집주인에게 미리 문자로 고지 후 보내는 것이 좋은지, 바로 보내도 되는지 궁금합니다.

-> 내용증명이라는건 사실상 의사통지 효력외 별다른 효력이 없습니다. 이걸 보낸다고해서 보증금 반환이 확보되는것도 아니나 임대인에 대한 압박효과를 위해서는 보낼수는 있습니다. 특별히 문자고지는 하지 않아도 됩니다.

3. 아직 보증금 반환이 확정적으로 불가능한 건 아니지만, 지금 단계에서 변호사 선임(또는 상담)을 통해 잔금일까지 보증금을 확보할 현실적인 방법이 있을까요?

-> 없습니다. 임대차에서 만기전까지는 임대인에게 보증금반환의무가 없기 때문에 현재 의무가 없는 이를 강제할 법적근거는 없고 결국 임대인의 경제적 능력이 뒷받침되지 않으면 다음임차인을 구하지 못할 경우 실질적인 반환이 이루어지기는 어렵기 떄문입니다, 다만 이후 계약해지에 따른 손실가능성이 있기에 사전이 변호사분에게 상담받고 조언에 따라 이후 소송에 유리할수 있도록 사전준비를 해주시는것은 필요할것으로 보이긴 합니다.

4. 만약 잔금일에 보증금 반환이 이뤄지지 않는다면, 소송 시 특별손해(계약금 몰수분)에 대해 실제 배상을 받을 수 있는지 궁금합니다.

-> 1처럼 손해배상소송을 통해 진행해보시고 판결을 받아야 알수 있는 부분입니다. 법적으로는 미반환에 따른 지연이자, 임차권 등기에 따른 비용등은 명시적으로 하고있으나, 그외 부분들은 임대인이 손해에 대한 지급거절을 한다면 결국은 손해배상소송을 통해 법원의 판단을 받으셔야 합니다.

Answer 2

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

계약금 손실 위험 포함 손해배상 청구는 법적 근거가 있으며 내용증명으로 계약 위반 사실을 명확히 알리는 것이 좋습니다.

계약금 몰수와 같은 손실에 대해 법원은 임대인의 귀책 사유가 인정된다면 특별손해 배상을 명할 수 있습니다.

그러나 특별손해배상 인정 여부는 갸별 사건과 증거에 따라 다릅니다.

감사합니다.