임대차보호법상 다 같은 세입자인데 우선변제와 최우선변제를 나누는 이유가 뭔가요?

Question

제가 알기로는 전세든 월세든 세를 살고 있는 건물이 경매로 넘어가게 되면

임대차보호법상 전입신고와 확정일자를 받으면 그날부터 대항력을 발휘할 수 있다고

알고 있습니다. 그런데 우선변제와 최우선변제로 나누어지던데 이렇게 나누는 이유가

뭔지 궁금합니다.

Answer 1

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

우선변제는 은행대출보다 선순위이면 보증금 전액을 받을수있고 후순위면 보증금보다 덜받을수도 있고 하나도 못받을수도 있습니다

최우선변제는 서울인경우 보증금이 1억6천5백이하면 5천5백만원까지는 순위에 상관없이 먼저 받을 수 있는 금액입니다

경기도나 지방은 보증금금액이 조금씩 다르고 보장금액도 조금씩 다릅니다

참고하시기 바랍니다

Answer 2

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.

주택임대차보호법상 거주(주택의인도)와 전입신고(주민등록)가 되면 다음날 오전 0시에 타인에 대해 임차권을 주장할 수 있는 대항력이 발생하고 소액임차인(서울의 경우 1억 6500만원 이하)에 대해서는 최우선변제금(5500만원 이하)을 변제 받을 수 있게 해주며 여기에 더하여 거래계약서에 확정일자를 받으면 즉시 후순위 권리자에게 비해 먼저 변제 받을 수 있는 우선변제권이 주어 집니다.

이는 주택임대차에서 상대적으로 약자인 임차인의 보호를 위해 있는 제도이고 그중에서도 소액임차인에게는 조금이나마 더 먼저 챙겨주자는 의미인데 그렇하고 해서 100% 보장되는 것은 아니고 권리관계의 우선 순위를 따져서 배당을 해주는 것이므로 본인 자체가 주의하고 전세보증보험에 가입하는 등 소중한 자산을 지키기 위해 노력 해야 합니다.

Answer 3

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

정확히는 전입신고 익일부터 대항력이 발생되는 것이고 확정일자 부여에 따라 우선 변제권 효력이 부여됩니다. 우선변제권은 채권인 임차권에 대해 배당시 순위에 따른 배당이 가능토록하는 것이고, 최우선 변제권은 지역에 따른 소액임차인 기준 내 해당하는 임차인에 대해서 다른 물권보다 우선하여 일정금액을 우선 배당하는 것을 말합니다.

답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다.

Answer 4

안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.

우선변제권과 최우선변제권은 임대차보호법상 임차인을 보호하기 위해 설정된 두 가지 다른 권리입니다. 우선변제권은 임차인이 경매나 공매 시 후순위 담보권자보다 먼저 보증금을 변제받을 수 있는 권리이며, 최우선변제권은 보증금 중 일정액을 모든 담보권자보다 우선하여 변제받을 수 있는 권리입니다.

우선변제권은 모든 임차인에게 적용되며, 보증금의 크기에 상관없이 대항력과 확정일자를 갖추면 획득할 수 있습니다. 반면, 최우선변제권은 환산보증금이 일정 금액 이하인 임차인에게만 적용되며, 확정일자 없이도 대항력만으로 획득할 수 있습니다. 이는 소액임차인의 보증금을 보다 효과적으로 보호하기 위한 조치로, 경매 시 최우선변제금액 내에서 보증금을 우선적으로 돌려받을 수 있게 합니다.

이러한 구분은 임차인의 보증금을 보호하는 범위와 방식에 차이를 두어, 임차인의 상황에 맞는 적절한 보호를 제공하기 위함입니다.