주택임대차 보호법체결하면 보증금에 대한 우선변제권에 대해 궁금합니다

Question

주택임대차계약을 맺으면 대항력이 생겨 보증금 우선변제권이 있다고 들었는데 만약 저당권자가 경매를 해도 1순위로 변제 받을수있는지 궁금합니다

탈퇴한 사용자 · Accepted Answer

안녕하세요. 박어상 공인중개사입니다.임대차 계약을 체결하고 잔금을 지급후 전입신고를 하면서 확정일자를 받으셔야 합니다.계약중이나 만기시에 행여 임대차 목적물이 경매에 들어가면, 배당을 신청하면 순위에 따라 경락대금에서 보증금을 변제를 받습니다.선순위 채권에 이서 우선변제권을 부여받는 대항력을 유지하고 있기때문입니다.다른 선순위가 없다면 대항력있는 임차권 확정일자로 최우선 변제를 받을 수 있습니다 이상으로 답변에 갈음합니다감사합니다

곽대영 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 곽대영 공인중개사입니다.대항력은 계약으로 생기는게 아니라 전입으로 생깁니다.계약 이후 이사하고 전입신고를 하면 다음날 0시(자정)부터 대항력이 생깁니다.그리고 우선변제권은 확정일자를 통해 생깁니다.확정일자는 전입전에 미리 받을 수 있으나 효력은 대항력과 동시에 생깁니다.내가 1순위로 우선변제를 받으려면 말그대로 내 권리가 근저당보다 앞에 있어야 합니다.내 확정일자의 날짜가 근저당의 날짜보다 앞이어야 내가 1순위가 됩니다.답변이 도움이 되셨다면 추천 부탁드립니다!

양정섭 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.대항력(전입신고+이사), 우선변제권(대항력+확정일자) 말소기준권리(저장.근저당권,압류,가압류,경매개시결정등기, 담보가등기) 보다 선순위 임차인은 보증금 모두 받거나 대항력에 의해 거주가능. 말소기준권리보다 후순위의 경우 앞선 선순위 채권자들의 금액을 변제 후 남은 금액에서 순위에 의해 변제 받기 때문에 보증금을 모두 받을 수 도 있고, 일부만 받을 수도 있고, 모두 잃을 수도 있습니다.2023년부터 소액임차인에 해당하는 경우 모든 임차인은 0순위로 최우선변제금액을 받을 수 있음. 최우선변제금액 받은 후 나머지 금액이 있다면 순위로 결정하여 나머지 보증금을 받을 수 있거나 못 받을 수 있음

유창효 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.대항력과 우선변제권은 다른 의미 입니다. 그래서 전입신고를 하면 대항력을 얻게 되고 확정일자를 받으면 우선변제권을 받게 됩니다. 또한 임대차 계약만으로 대항력은 발생되지 않습니다. 우선변제권이란 경매로 인한 배당시 채권인 임차권의 권리강화를 목적으로 물권과 같이 순위에 따른 배당을 받을 수 있는 권리라고 보시면 됩니다. 즉 , 내가 선순위가 아니라면, 순위에 따른 배당을 받게 되는 것이지 우선변제권이 있다고 무조건 1순위 배당은 받을 수는 없습니다.

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