1가구 1주택 양도소득세 질문드립니다.

Question

조정대상지역 이전에 취득한 아파트에서 2년을 거주했습니다. 1가구 1주택이라 양도소득세가 비과세로 알고 있었는데, 현재 매도 시점 기준 9억이 넘는 아파트라면 과세대상이 되나요? 몇프로 과세되는지요? 기본세율 적용인가요? 실거래목적으로 특례적용까지 계산이 되면 예를들어 양도세가 대략 어떻게될까요? 비과세 제외로 분류가 될까요?

조정대상지역이전 7억에 분양받고, 15억에 매도했을경우로 계산부탁드립니다.

Answer 1

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 김형건 세무전문가입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

질문해주신 1가구 1주택 양도소득세에 대해서는, 2년이상 거주 또는 보유하셨다면 양도소득세는 부과되지 않을것으로 보이니 참고하시기 바랍니다.

답변이 도움이 되었으면 좋겠습니다.

감사합니다.

Answer 2

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 설민호 변호사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

1. 우선 조정대상지역 지정 이전에 취득하였으니 1세대 1주택 비과세 요건 판단시 2년 거주요건은 요구되지 않습니다.

2. 양도가액이 9억원을 넘는 주택은 세법상 "고가주택"이라고 합니다.

고가주택의 경우 양도차익 9억원 초과분에 대해서는 비과세를 적용하지 않습니다.

과세되는 양도차익 = 양도차익 - 양도차익(양도가액 - 9억원)/양도가액

대신 보유기간 및 거주기간에 따라 최대 80%의 장기보유특별공제를 받을 수 있습니다.

[출처: 국세청_부동산3법 등 주요 개정내용 및 100問100答으로 풀어보는 주택세금]

정확한 사실관계를 알 경우 보다 상세한 답변이 가능할 것으로 보입니다.

도움이 되었으면 합니다.

감사합니다.

Answer 3

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 최영 세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

안녕하세요

조정대상지역에서 1세대 1주택 비과세는 2년 이상 실거주 하면 되는게 맞으며, 비과세가 적용되는 경우라도 9억이상은 고가주택으로 보아 9억초과분에 대해 과세가 이루어 집니다. 양도차익중 9억 초과분에 대해 과세가 되는 것이며, 세율은 일반 양도소득세율과 동일 합니다.

Answer 4

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 이영우회계사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

다음의 계산을 참고하시기 바랍니다. 편의상 필요경비는 취득가액의 5%인 35,000,000원으로 가정하였습니다.

참고로 양도가액 대비 9억원 초과한 부분만 양도소득세를 부과합니다.

양도가액 1,500,000,000원

취득가액 (700,000,000원)

필요경비 (35,000,000원)

양도차익 765,000,000원

과세대상 양도차익 765,000,000원*(15억원-9억원)/15억원 = 306,000,000원

기본공제 (2,500,000원)

장기보유특별공제 (0원) ; 2년 보유로 인하여 장기보유특별공제 없음

과세표준 303,500,000원

양도소득세 96,000,000원 ; 소득세법상 기본세율 적용

지방소득세 9,600,000원

총 납부세액 105,600,000원

도움이 되셨길 바랍니다.

Answer 5

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 전영혁세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

1세대 1주택 비과세규정을 적용받기 위해서는 2년 이상 보유하셔야 하는데, 해당 요건을 충족하셨더라도 실지거래가액이 9억원을 초과할 경우 9억원을 초과하는 부분에 대하여 양도소득세가 과세됩니다. 양도소득세는 보유기간에 따라 적용되는 세율, 공제액이 달라지므로 쉽게 예측할 수 없으며 2년 이상 보유하셨으면 세율은 기본세율이 적용될 것입니다.

Answer 6

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 문용현세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

1세대 1주택의 경우 양도소득세는 비과세 됩니다. 다만, 1세대 1주택 비과세에 해당하더라도 실제 양도가액이 9억을 초과할 경우 9억 원을 초과한 비율만큼은 양도소득세가 과세되는 것입니다.

양도차익이 2억(9억-7억)이라고 가정하면 2억에 6억/15억(9억을 초과한 비율)을 반영한 8천만원이 실제 양도차익이 되는 것입니다. 이 경우, 28.4%의 세율이 적용될 것으로 판단됩니다.

도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.