임대차계약진행중 임대인의 국세미납건

Question

허그 청년 전세 대출을 이용하는 조건으로 보증금의 5%를 임대인에게 입금하고 부동산계약서를 작성하였는데요,

융자 없고 빛 없는 집이라 깨끗하다고 생각했는데 임대인의 국세, 지방세 열람 동의를 해줘서 열람했더니 체납이 있더라고요.

부동산계약서 특약에 임대인이 국세 체납 증명이 없음을 증명한다. 라고도 넣었었는데 체납이 있어서 이 상태에서 임대인 국세 체납이 있는데 허그 전세대출 심사를 들어갈 수 있을까요? 임대인에게 이 사실을 알렸더니 입금한다고 완납증명서를 준다고했는데 그게 벌써 1주일이 넘었습니다. 제가 초조해서 자꾸 전화하면 딴소리하고 연락도 잘 안받고요.. 부동산도 나몰라라 합니다. 만약 심사에 임대인 체납사실로 대출이 안나오거나 심사 전에 체납있어서 대출 심사도 거절하면 제가 임대인과 부동산에게 어떤 보상을 받을 수 있나요?

그리고 당연히 처음에 대출 나오는 집이라고 해서 특약에 "임대인 과실로 대출이 안나오면 계약금 전액을 반환한다" 라는 특약도 있는데 현재 거주 집이 다음달 초에 나가야해서 이 계약이 어그러지면 저는 거주하는 집을 구할때 까지 최소 1개월 이상 거주지가 없는 상태가 됩니다.

설마 1년 이상 소송을 해서 배상을 받아야하는 경우도 생기려나요?

아니면 조용히 계약금 넣은 금액만 되돌려 받아야하나요? 근데 저는 속은 느낌도 나고 계약금 반환도 어영부영 시간을 끌면 제가 어떤 조치를 할 수 있을까요?

Answer 1

안녕하세요. 한병철 변호사입니다.

• 결론 및 핵심 판단
  임대인의 국세 체납은 전세보증보험 심사에 직접적 영향을 미칩니다. HUG(주택도시보증공사)는 임대인이 체납 중일 경우 보증 승인 자체를 거절할 수 있으며, 임대인이 완납증명서를 제시해야 심사가 진행됩니다. 특약에 ‘임대인 과실로 대출이 불가할 경우 계약금 전액 반환’이 명시되어 있으므로, 체납으로 인한 대출 거절 시 계약은 임대인 귀책으로 해제되고 계약금 전액을 반환받을 수 있습니다.
  

• 법리 검토
  민법상 임대차계약 체결 당시 임대인의 의무에는 신의성실원칙에 따른 정보제공의무가 포함됩니다. 국세 체납은 임차인의 대출 승인과 보증보험 가입에 중대한 영향을 미치는 요소로, 임대인이 이를 고지하지 않았다면 기망행위 또는 계약상 불이행으로 평가될 수 있습니다. 계약금 반환뿐 아니라 신용조회비용, 대체주거비 등 실손배상 청구도 가능합니다.
  

• 수사 또는 재판 대응 전략
  우선 내용증명을 발송하여 ‘특약 조항에 따른 계약해제 및 계약금 전액 반환’을 공식 통보해야 합니다. 임대인이 반환을 지연하거나 회피하면 민사소송(계약금반환청구소송)을 제기할 수 있고, 부동산중개업자의 설명의무 위반이 병존한다면 중개사무소에도 손해배상책임을 함께 청구할 수 있습니다. 체납 사실이 계약 체결 전부터 존재했다면 임대인의 고의·중과실로 입증이 가능합니다.
  

• 추가 조치 또는 유의사항
  현 거주지 퇴거 전까지는 임대차 해제와 별도로 새로운 거주지를 확보해 공백기간을 최소화해야 합니다. HUG 심사 거절 통보서를 확보하면 법적 증거로 활용할 수 있습니다. 계약금 반환이 지연되면 즉시 지급명령을 신청해 강제집행을 준비하시기 바랍니다.

Answer 2

안녕하세요. 길한솔 변호사입니다.

상대방이 위와 같은 문제를 해결하지 않는 경우에는 특약에 사실과 다르게 기재한 점을 고려할 때 손해배상 책임을 물을 수 있는데 중개인이 그러한 내용을 확인하지 않고 기재한 부분에 대해서 설명의무 위반 등 책임을 묻는 건 고려해 볼 수 있습니다.

다만 관련 사례를 고려할 때 계약금 반환을 원활하게 진행하지 못하는 경우에는 소송을 진행해야 하여,말씀하신 것처럼 1년 이상 소요되는 경우도 있습니다