법인 소유 민간임대주택 전세 계약 예정입니다!

Question

여러 매물을 보다가 타협점을 맞춰 나가 전세 계약 목전까지 왔습니다.

확인해보니 해당 매물은 법인 소유로 임대를 하던 매물이고, 처음 전세 계약이라서 계약 전 철저히 준비하고자 질문 드립니다!

Q1. 법인과 임대 계약 시 받아야 할 서류

• 임대인, 공인중개사에게서 확인 및 받아야 할 서류가 있을까요?

• 근저당은 없었습니다!

Q2. 계약 진행 후 바로 해야 될 것

• 계약은 아무래도 평일에 진행할 것 같은데, 계약 끝나고 빨리 진행해야 되는 절차가 있을까요?

• 특약은 최대한 정리해서 전달 할 예정인데, 대항력을 위해서 전입신고를 당일에 바로 진행하는게 나을까요?

Q3. 그 외 체크해야 될 사항

• 정보가 많아 추려보기도 했지만, 놓치고 있는 부분이 있다면 도움받고 싶습니다!

[진행 사항]

• 중개보조원과 실물 확인 후 가계약금 전달 예정

[특약] - 내집스캔 도움

• HF 청년버팀목대출, 보증보험 미 승인시 가계약금을 포함한 전액 반환

• 임차인의 대항력 효력 발생 전 등기부등본상 근저당권, 압류, 가압류 등 임차인의 권리를 침해할 수 있는 일체 등기를 설정할 수 없으며, 이를 위반할 시 임차인은 계약 해지를 요구할 수 있고 임대인은 계약금의 배액을 임차인에게 지불한다

Answer 1

안녕하세요. 대한변호사협회에 정식 등록된 부동산 전문변호사 최아란입니다.

1. 법인등기사항전부증명서, 계약 당일에 출석하는 사람의 신분증 사본, 계약 당일에 대표이사가 출석하지 않을 경우 위임장, 법인인감증명서 등의 서류를 받으시면 됩니다.

2. 계약 후 확정일자를 받으시면 됩니다. 이후 이사하시는 날 전입신고를 하시면 됩니다.

3. 전세 만기에 전세보증금을 반환받지 못할 경우

1) 내가 살던 집을 경매에 붙여 전세금을 회수하여야 하고

2) 내가 살던 집을 경매에 붙였을 때 전세금조차 회수가 어려울 것으로 예상된다면 임대인의 다른 재산을 찾아 보증금을 받아내야 하는 구조입니다.

4. 그런데 법인 임대인의 경우, 대다수의 임대법인이 다른 재산이 없거나, 다른 재산이 있다 할지라도 그 다른 재산에 모두 전세 세입자가 들어 있어 사실상 다른 재산이 없는 것과 마찬가지인 경우가 많습니다. 이런 이유로 인해 법인 임대인의 경우 개인 임대인에 비해 임차인이 전세보증금을 회수하는 더 어려운 것이 현실입니다.

5. 제 아무리 특약을 잘 쓴다 하더라도 이 모든 문제를 예방할 방법은 없습니다. 그러므로 현재 계약하시려는 집의 매매가가 전세가보다 150% 이상 높다는 확신이 있지 않은 이상, 법인 임대인과의 전세 계약은 체결하지 않는 것이 낫습니다.

사회초년생이 전세 보증금을 회수하지 못해 애를 먹는 사례를 많이 보았습니다. 여러 매물 중 이 집에 대해 계약 체결을 고려하시는 이유가 당연히 있으시겠으나, 시세보다 저렴하거나, 조건에 비해 전세금이 싼 집에는 다 그만한 이유가 있습니다. 계약 체결을 전면 재검토하실 것을 권유드립니다.

Answer 2

안녕하세요. 한병철 변호사입니다.

1. 요건 확인
법인 소유 주택의 전세계약은 개인 임대보다 위험요소가 높습니다. 법인이 회생·청산 시 보증금 회수에 지장이 생길 수 있으므로, 반드시 법인의 실체와 재무상태를 확인해야 합니다. 또한 등기부상 근저당이 없더라도, 법인의 채무관계나 압류 가능성을 염두에 두어야 합니다. 계약 시 법인명의와 대표자 권한을 증명하는 서류를 반드시 확보해야 안전합니다.

2. 필수 서류
주택임대차보호법에 따라 전입신고와 확정일자를 완료해야 대항력과 우선변제권이 발생합니다. 법인 임대의 경우, 계약 당사자가 실제 등기명의인 법인인지, 대표이사가 직접 계약권한을 가지고 있는지 확인해야 하며, 상법상 대리권 위임이 없으면 계약 무효 위험이 있습니다. 필요한 서류는 법인등기부등본, 사업자등록증, 대표이사 신분증, 인감증명서 및 인감날인 위임장입니다.

3. 이사 후 신고 사항
계약 당일에는 임대차계약 체결 후 즉시 전입신고와 확정일자 신청을 진행해야 합니다. 대항력은 전입신고 완료 다음날 0시부터 발생하므로, 부동산 인근 주민센터를 방문해 당일 절차를 마치는 것이 중요합니다. 또 법인 소유 부동산은 언제든 담보 제공 가능성이 있으므로, 계약 이후에도 등기부를 수시로 열람해 변동을 확인하고 이상이 있을 경우 즉시 내용증명으로 계약 해지를 통보해야 합니다.

4. 추가 조치 또는 유의사항
HF·HUG 보증보험 승인 전이라면, 승인 불가 시 계약금 전액 반환 특약을 명확히 서면에 남겨야 하며, “보증보험 미승인 사유 불문 전액 반환” 문구를 포함시키는 것이 좋습니다. 또한 법인의 회생·파산 여부를 법원 인터넷등기소에서 조회해 신용위험을 점검하시는 것이 좋습니다. 계약 전후로 중개보조원이 아닌 중개사 본인의 서명과 자격증 번호가 기재되었는지도 확인해야 합니다.