부동산 계약시 전세권설정을 하지않고 확정일자만 받아도 될까요?

Question

부동산 전세계약을 1억에 진행하려고 합니다

요즘 부동산 전세시장이 워낙 난리이다보니 저는 전세권 설정을 하려고 하는데 집주인분이 전세권설정은 안되고 확정일자만 받으라고 말씀하시는데 확정일자만 받아도 되는걸까요?

부동산은 선순위로 은행권 대출이 5천정도 있습니다

Answer 1

안녕하세요. 박어상 공인중개사입니다.

전세권 설정은 임대인이 동의를 해야만 설정등기를 할 수 있습니다.

전세집의 근저당채권 최고액과 님의 전세보증금의 합계액이 주택시세의 70%이내라면 안전한 전세 물건으로 봅니다.

전세 반환보증보험에 가입 하기 위해서는 공인중개사를 통하여 계약한 건으로서 선순위채권이 주택시세의 60%이내이고, 전입후 확정일자를 받아 신청해야 합니다.

이상의 조건을 잘 검토하시면 문제없을 것으로 사료됩니다

이상으로 답변에 갈음합니다

감사합니다

Answer 2

안녕하세요. 서주환 공인중개사입니다.

선순위 채권이 있다면 전세권 설정을해도 후순위 입니다.

매매가격이 어느정도 되는 물건인지는 모르겠지만 전세 계약시 대출금 상환조건으로 하거나 다른 물건을 찾아보는게 나을듯 합니다.

다른 채권이 없어도 요즘 전세는 불안한 상황에서 선순위 채권까지 감수하고 계약하는건 지양 하는게 좋을듯 합니다.

자세하게 파악한 후 결정 하길 바라겠습니다.

Answer 3

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

전월세에서 확정일자는 우선변제권의 조건입니다. 즉 대항력과 확정일자를 갖추면 경매시 배당을 받을 수 권리가 생깁니다. 다만 내 임차권보다 선순위 근저당이 있는 경우 확정일자를 갖추더라도 위험성은 있습니다. 현 임대목적물의 시세를 확인할수 없어 정확한 답변은 어려울수 있으나, 경매시 혹 내 보증금중 일부를 배당받지 못할 경우에 말소기준권리보다 후순위로 들어가기에 대항력이 없어 경매 낙찰자의 명도요구에 따를수 밖에 없습니다.

안정성을 말하는데 있어 산술적 금액보다는 가능성을 보고 결정해야 한다는 전제로 보면, 후순의 임차권은 늘 위험요소가 있는 계약일수 있습니다.

Answer 4

주소 이전후에 확정일자를 받으시면 순위를 보존 받기 때문에 전세권설정은 필요하지 않습니다. 다만 주소를 이전하시면 순위를 잃어버리니 전세 만료후 전세금을 돌려 받기전까지는 주소 이전을 하지 말고 거주 하셔야 합니다. 전세권을 설정하시면 등기가 되어 있기 때문에 거주와 주소 이전과 관계없이 순위를 보존 받는점이 확장일자와 다른점입니다.

Answer 5

안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.

확정일자와 전세권설정에 있어서의 차이가 있습니다.

1. 확정일자제도에 의한 순위가 인정되기 위해서는 각 등기소나 공증사무소 또는 주민센터에서 확정일자를 받는 이외에 주민등록의 전입신고 및 주택을 인도 받아 실제거주(입주)할 것을 그 요건으로 함에 반하여, 전세권설정등기는 등기만 설정해두면 그 설정순위에 따라 당연히 순위가 보호됩니다.

따라서 확정일자제도에 따른 보호를 받기 위해서는 주민등록전입신고만 해두고 실제거주는 다른 곳에서 한다거나, 실제거주는 하면서 주민등록전입신고를 해두지 않는 경우에는 보호받지 못한다는 단점이 있음에 반하여, 전세권설정등기는 등기만 경료해 두면 되고 주민등록전입신고나 실제거주는 그 요건이 아니므로 보다 편리합니다.

2. 확정일자제도는 등기소나 공증인사무실 또는 주민센터에서 저렴한 비용으로, 또한 임대차계약서만 있으면 되므로 임대인의 동의여부와는 관계없이 신속·간편한 절차에 의해 확정일자를 받을 수 있음에 반하여,

전세권설정등기는 임대인의 협력 없이는 등기 자체가 불가능하며, 그 절차의 복잡성으로 인해 대부분의 경우 법무사의 협조를 얻어야 하고, 그 비용 또한 확정일자를 받는 데 비하여 많은 비용이 소요됩니다. 또한, 전세기간 만료 시에는 전세권설정등기를 말소해 주어야 합니다.

3. 전세계약기간이 만료된 경우에 이사를 하고자 하지만 임대인이 보증금을 반환하지 않는 경우, 확정일자를 받아둔 임차인은 별도로 임차보증금반환청구소송을 제기하여 승소판결을 받은 후 그 확정판결문에 기하여서만 강제집행을 신청할 수 있음에 반하여(주택임차권등기명령에 의한 등기가 된 경우에도 그 등기에 경매신청권은 부여되어 있지 않음), 전세권설정등기를 경료한 전세권자는 위와 같은 경우 민사집행법의 담보권실행 등을 위한 경매(임의경매) 규정에 근거하여 판결절차 없이도 직접 경매신청이 가능합니다.

다만, 건물의 일부에 대하여 전세권설정등기를 한 경우 그 나머지 건물부분에 대하여는 우선변제권은 인정되지만 임차부분에 대한 분할등기 없이 전체에 대한 경매신청은 할 수 없습니다.

4.확정일자만 갖춘 경우는 경매절차에서 별도의 배당요구를 하여야 하지만, 전세권설정등기를 한 경우는 별도의 배당요구 없이도 순위에 의한 배당을 받을 수 있습니다.

즉 전세권설정의 경우 비용이 더들고 조금더 귀찮기는 하지만 전세권설정자가 후에 덜 불편합니다.