반전세 아파트 후순위대출관 매수문의입니다

Question

14.5억 시세의 아파트에 2.5억 반전세의 임차인이 거주중인 물건을 매수하려는데 3.5억정도 자금이 부족해서 혹시 주담대 후순위대출이 가능할까요? 가능하다면 어떤 금융기관이 가능한지 알 수 있을까요?

참고로 1금융 신용대출은 이미 받아서 추가신용대출은 어렵습니다

저는 저 집을 매수한 후 직장 때문에 타 지역에 반전세로 거주 예정이며 그 이외 주택은 없습니다

Answer 1

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

우선 서울 및 수도권일 경우 주택담보대출을 받게 될 경우 6개월 내 전입신고의무가 있게 됩니다.

또한 1금융권에서는 후순위 담보대출을 거의 취급을 하지 않는 편이고 2금융권에 문의를 해보시는 것을 추천드리고 만일에 가능해도 대출규제나 개인의 소득 및 DSR등에 의해서 대출 가능 여부가 결정이 될 수도 있다고 보여 집니다.

감사합니다.

Answer 2

14.5억 시세의 아파트에 2.5억 반전세의 임차인이 거주중인 물건을 매수하려는데 3.5억정도 자금이 부족해서 혹시 주담대 후순위대출이 가능할까요? 가능하다면 어떤 금융기관이 가능한지 알 수 있을까요?

==> 현재 정부의 대출억제정책으로 인하여 1, 2금융권 추가대출이 사실상 불가합니다. 대출을 받는다면 새마을 금고, 신현 등 지역금융기관에 상담을 받아 보시기 바랍니다.

Answer 3

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

후순위 대출은 2금융권에서 주로 취급하며 1금융권에서는 거의 제공하지 않습니다.

후순위 대출은 선순위 대출 잔액과 감정가 대비 LTV, 임차보증금 총액, 물건 상태, 신용도 등에 따라 승인 여부와 한도가 결정됩니다.

신용대출 한도가 이미 소진된 상태라면 후순위 대출이 3.5억 정도 가능할 수도 있으나 이는 감정가와 선순위 대출 잔액 금융기관별 심사 기준에 따라 달라집니다.

보통 후순위 대출은 선순위 대출 잔액이 60% 이하일 때 가능성이 큽니다. 1금융권에서는 후순위 대출이 거의 제공되지 않으니 저축은행, 캐피탈 등 제2금융권에서 상담을 받아보시길 바랍니다.

감사합니다.

Answer 4

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

일반적인 주택담보대출로는 매우 어렵습니다

하지만 조건부로 사금융, 2금융권, 또는 P2P·담보대출 전문기관을 통해 가능성이 있는 구조입니다

다만 이자율이 높고 리스크도 존재합니다

후순위 대출이 어려운 이유는

1순위 채권자: 임차인(전세금 2.5억)

→ 전세보증금은 대항력 + 확정일자를 가지고 있어 선순위로 간주됩니다

→ 이 보증금은 매수인(본인)이 인수하는 구조가 되므로, 담보가치에서 빠집니다

금융기관은 보통 담보가치의 40~70% 수준까지만 대출을 해줍니다

하지만 비거주(임대목적) 주택 + 고가주택(9억 초과) + 기존 신용대출 보유

1금융권 주담대 자체가 거의 불가능, 또는 대출한도가 대폭 축소됩니다

그러니 전문 대출 중개사 or 담보대출 특화 대리인께 상담을 받아보시기 바랍니다

임차인과의 계약 조건 (전세금 반환 책임 등)도 꼼꼼히 챙기셔야 합니다

Answer 5

안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.

반전세 아파트의 경우 후순위대출이 어디가 된다 딱 집어서 말씀드릴 수 있는 상황이 아니며 개인 신용도와 조건에 따라 달라지는 부분이다 보니 가능한 금융사를 모두 확인을 해보셔야합니다. 현재 조건으로 볼 때는 1금융권은 쉽지 않을 것으로 판단이 되며 저축은행이나 보험사 후순위 대출이 가능성이 있으실거라 생각이 되니 이 쪽으로 확인을 해보시는 것이 어떤가 생각됩니다