임대차 3법 연장시 전세가 인하 관련 문의드려요

Question

현재 31평 전세를 주고 있는데 만기가 다가와서요. 요즘 전세가가 2년전 대비 많이 내려서, 임대차 연장 할 때 세입자가 가격을 인하해서 계약하자고 하면 그대로 이행해야 하는지요?

전세금을 인하하는 것을 거부 할 수 있는지요?

상한에 대한 이야기는 있는데 하한에 대한 내용을 찾아보기가 어렵네요.

​가격을 만약 내려서 (전세금 일부 돌려주고) 계약 연장을 한다면 임대5차 3법으로 연장 한다고 특약 내용에 명기해야 3법에 의한 연장이 되는 거지요?

​마지막으로 전세입자가 전세자금 대출을 내고 들어와 있는 상황입니다. 7억 5천 전세금 중, 전세 만료시 제가 은행에 6억을 상환하고 차액을 1억 오천 전세입자에게 주는 것으로 알고 있습니다. 만약 임대차 3법 연장 시 가격을 인하한다면 대출도 껴있고 해서 복잡해 질것 같은데 1억 5천 이내에 가격을 낮추고 그 금액 내에서 전세입자에게 돌려주면 되는지요?

Answer 1

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

일단 전세금 인하 요구는 임대인이 선택하실수 있는 부분입니다. 동의하면 재계약, 거절하면 임차인이 퇴거할 가능성이 높습니다. 임차인이 갱신청구권을 사용하였다고 하더라도 반드시 전세보증금을 인하해주어야 하는 것은 아니기 때문입니다.

그리고 인하된 보증금을 계약할시 임대인은 차액만을 만기일에 반환하면 되기에 임차인의 대출등을 고민하실 필요가 없습니다. 임차인이 해당부분은 알아서 확인하며 만기일에 어느쪽에 반환을 해달라고 하기 떄문이고, 대부분은 임차인이 수령하여 알아서 하게 됩니다,

답변이 도움 되셨다면 추천 부탁드립니다.

Answer 2

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

인하해서 연장하자하면 협의를 해서 절충을 하시면됩니다

계약갱신청구권을 쓴다고 기재해놓으시면 되고

대출금 빼고 나머지에서 인하한금액을 만기시점에 돌려주면 됩니다

Answer 3

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.

계약갱신 시 임대료 인하도 할 수 있습니다. 임대료 인하도 5%의 적용을 받는데 5%를 초과하여 시세만큼 인하할 수 있습니다. 주택임대차보호법 상 임차인을 약자로 보기때문에 계약갱신 시 인상은 5%를 초과할 수 없지만 인하는 5%를 초과하는 시세대로 조절가능합니다.

특약사항에 계약갱신임을 밝히는 문구를 작성하면 되겠습니다.

대출이 있다면 임차인이 은행에 인하한 금액으로 대출연장을 할 것입니다. 이 경우 인하분은 은행으로 반환하면 됩니다.

Answer 4

안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.

전세가격 인하를 거부한다면 임차인은 계약종료를 요구할수도 있습니다. 감액 재계약서 작성하실때 계약갱신청구권에 의한 연장계약이라는 특약을 기재하시고 그전에 전세자금대출은행에 1억5천에 대한 감액에 있어 감액금의 반환을 어떻게 해야하는지 확인이 필요합니다.