전세계약 만료 전 임차인의 이사요구시 복비 부담 대상

Question

안녕하세요.

임대인의 입장에서 질문드립니다. 1억 2000짜리 빌라를 소유중인데, 전세계약 당시 담보대출이 5천 있는 상태였어요. 저는 9억짜리 단독주택 집이 하나 더 있어서 그 집에 또다른 전세 세입자를 받기로 했었습니다.

그래서 단독주택 세입자로부터 전세보증금을 받은 뒤에 해당 대출은 상환한다고 특약에 적어서 계약서를 작성했습니다. 따로 언제까지라고는 상환 기한을 명시하지는 않았구요.

제 계획은 이후 임차인의 동의를 얻어 제 자녀에게 빌라는 계약 중간에 물려주려했습니다. 임차인은 이에 동의를 했구요. 대출이 잡혀있으면 양도세를 적게 낼 수 있으니 대출을 잡은 상태로 처리하려했던 거지요. 하지만 자녀에게 사정이 생겨서 양도 시점이 1년정도 밀리게 되었고, 따라서 대출도 그냥 두었습니다. 그리고 빌라세입자는 계약 기간이 1년 남았는데, 이사를 나가겠다는 요구를 합니다. 부동산에 집을 내놓은 뒤, "언제든 세입자 구해지면 빠르게 나가고싶다고 그렇게 아세요"라고 문자를 보내왔더라구요.

그래서 그냥 제가 새로운 세입자를 구해서 제가 원하는 날짜 1달정도 여유기간을 알려주고 나가주셔야한다고 알려드렸습니다. 그랬더니 당장 집 못 구하니 못 나간다고 하네요.. 저는 언제든 빠른 시일 내에 나가고싶다하시길래 일부러 한 달 여유잡고 새로운 세입자 입주날을 맞춰 계약했는데요...

그래서 일단 계약 기간 만료 전에 임의로 나간다고 하셨으니 복비도 부담해주셔야한다 말씀드렸더니, 대출 그동안 안 갚았던 것을 꼬투리 잡아서 계약 위반이니 복비 못 낸다고 하네요.. 물론 대출은 새로운 세입자 구하면서 생각나서 상환은 마쳤습니다. 빌라 세입자분 계약하시고 1년 정도 뒤에 상환을 했네요.

이때 복비를 제가 부담하고 임차인을 내보내는 것이 맞을까요...? 특약에 대출 상환 기한을 명시하지 않았고, 결과적으로는 상환을 문제 없이 마쳤는데 이게 문제가 되나요...? 두 가지를 여쭙습니다...!

Answer 1

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

우선 계약시 특약에 내용이 어떻게 명시되었는지를 확인하셔야 합니다, 보통은 잔금시 근저당상환등으로 적는게 일반적이기 때문에 잔금시 상환하지 않았다면 계약상 의무불이행이 됩니다.

그리고 계약해지에 대해서는 이미 중도합의가 되었기에 번복은 임대인 동의없이는 불가하기 떄문에 기존대로 퇴거를 진행하여야하나, 중개수수료의 경우 특약이 없다면 사실상 중도해지시 임차인에게 해당 부분을 조건으로 해지동의를 하셨어야 했을 것으로 보입니다. 중도해시지 중개수수료부담은 의무나, 법률사항이 아닌 중도해지의 동의조건으로 임대인이 제시하는 일반적인 조건이기 때문에 사전에 협의없이 동의후에 무조건으로 요구할수있지 않습니다.

답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다 .

Answer 2

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

대출을 안갚은 이유를 알고 있지 않았나요

이유를 모르고 있었으면 약속을 안지킨다고 생각은 했겠네요

만기전에 이사를 하시면 임차인이 부동산 수수료를 내고 갑니다

원칙은 임대인이 내게 되어 있는데 임대인역시 보증금을 만기에 줘도 된다는 판례가나와서 서로가 협의로 하다보니 수수료는 임차인이 냅니다

협의를 잘하시기 바랍니다

Answer 3

안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.

1 전세계약 만료 전 임차인의 이사요구시 복비 부담 대상: 전세계약 만료 전에 임차인이 이사를 가면, 통상적으로 임차인이 복비를 부담합니다. 이는 일종의 위약금으로 보는 것입니다. 그러나 계약서 상에 전세계약 만료 전 이사 시 중개수수료 (복비)는 별도로 임차인이 부담한다는 약정이 없다면 임대인이 내야 하는 것이 맞지만, 별도의 약정이 있었다면 특약이 무효가 아니라 효력이 인정된다고 볼 수 있습니다.

2 대출 상환 특약 문제: 계약서에 대출 상환에 대한 특약이 있었지만, 상환 기한을 명시하지 않았다면, 이 부분은 법적인 문제가 될 수 있습니다. 그러나 결과적으로 대출 상환이 이루어졌다면, 이 부분이 계약 위반으로 간주될지는 법률 전문가의 도움을 받아야 할 것 같습니다.