세입자의 계약만료전 이사 통보
올해 4월에 보증금1억에 월세 180만원으로 세입자 계약을 부동산에 내놓았습니다. 가계약금 3백만원을 입금하였고 계약서를 쓰려고 하자 보증금 5천만원은 입주하는날 지급하고 나머지5천만원은 열흘뒤에 전에 살던 보증금반환을 받아서 주겠다고 통사정을 하여 계약을 하게되었습니다. 부동산중개사도 열흘뒤에 줄것이 확실하다고 계약을 하라고 하여 믿고 계약을 하게 되었습니다
그러나 약속한날 보증금을 입금하지도 않고 연락도 되지 않았습니다. 부동산에 연락했더니 5일 뒤에는 틀림없이 준다고 하였습니다. 5일뒤에도 입금되지 않고 연락두절이었습니다.그리고 몇일뒤에 오백만원이 입금되었고 그오백만원은 피해보상금으로 하겠다고 전화상으로 합의 하였습니다. 받지못한 보증금에 대해서는 부동산에 항의해도 나몰라라 발을 빼는 상황이었습니다. 이미 입주한 상황에서 방법이 없었고 계약당시 보증금을 못받을 염려때문에 계약서에 보증금 5천만원에 월세는 상향시켜 250만원으로 하고 특약에 나머지 미지급보증금을 입금하기로 하고 입금시 월세를 180만원으로 조정해주기로 했습니다.
그러나 임차인은 거짓말만하고 연락도 피하고 차일피일 미루다가 저는 보증금 오천만원을 받지 못하여 채무를 지고 큰 피해를 보았습니다.
그러던중 방법이 없어 결국 오천만원에 월세 250만원에 살면서 5개월이 지났고 월세는 세번지급하고 나머지는이번달 말에 준다고 하고 지금까지 연체입니다
보증금을 받지 못하였을 당시에 약속미이행으로 계약해지 내용증명을 보냈으나 그당시는 아무런 반응도 하지 않다가 오늘 연락이 와서 이사를 한다고 하면서 계약금 천만원을 달라고 요구를 합니다. 응하지 않자 피해보상금으로 받았던 오백만원을 (그에 따른 각서나 합의서나 주고받은 문자나 카톡은 없고 통화녹음은 있음) 다시 돌려달라고 하였습니다
.임차인은 카톡으로 "피해보상금 오백만원은 없던일로 하겠습니다. 보증금 5500만원을 돌려주지 않으면 못나갑니다" 라고 보내왔습니다. 이 카톡 내용은 피해보상금 오백만원으로 합의했다는 증거가 되는말로 나중에 법적 효력이 있을까요? 이를근거로 돌려주지 않아도 되나요?
구두상 합의된 피해보상금 오백만원은 이미 받았는데 각서나 계약서사 없이도 법적인 효력이 있을까요?임차인이 피해보상금이 아니라 보증금에 일부였다고 주장하여도 그 주장이 받아들여지나요?
이사한다고 할때 보증금 5천만원만 돌려줘도 문제가 없을까요?
보증금을 반환할때 연체 월세와 체납된 관리비와 원상복구비용을 차감하고 반환해도 법적인 문제가 없을까요?
월세와 관리비. 원상복구비용을 입금받고 보증금 전액을 반환하고싶지만 임차인이 응할거같지 않아 차감하고 주는것에 대해 추후 저에게 피해가 없는지 궁금합니다.
2개의 답변이 있어요!안녕하세요? 아하(Aha) 법률 상담 지식답변자 김성훈 변호사입니다. 질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다
아래 내용은 문의내용에 기초하여 작성된 것으로, 구체적인 사정에 따라 달라질 수 있습니다.
당사자간 피해배상금에 대한 합의를 한 경우, 이를 임의로 파기할 수 없습니다. 따라서 500만원 부분에 대하여는 합의에 따른 배상금액이라는 점을 주장하며 반환을 거부해도 될 것으로 보입니다.
각서나 계약서 없이 구두로 약정한 부분도 법적인 효력이 있으나, 이러한 약정을 구두로 했다면 이러한 약정을 주장하는 자가 입증책임을 부담합니다.
보증금반환시 체납관리비와 원상회복비용에 대한 공제는 임대인이 할 수 있는 권리입니다. 임차인이 이러한 공제금액에 대하여 다툰다면, 소송절차를 진행할 것입니다.
안녕하세요. 김진우 변호사입니다.
질문주신 사항에 대해 답변드리오니 참고하시기 바랍니다.
1. 피해보상금이라는 주장에 대해서는 해당 사실을 증명할 수 있는지 여부는 사회통념에 따라 상식을 기초로 판단해보실 사항입니다. 가능할 수도 있다고 보여집니다.
2. 구두합의도 합의된 내용대로 법적 효력이 발생합니다.
3. 5천만 돌려주셔도 무방하다고 보여집니다.
4. 당연히 공제되는 부분들입니다.
