전세갱신권을 썼지만 이사비를 지급한다고 이야기하고 집을매매한 상황

Question

저는 임대인입니다

임차인이 전세 갱신권을 사용 하였고 저는 매매를 해야하는 상황이기에 이사비 500만원을 지급하기로 하고 매매를 진행 하였습니다

임차인은 이미 1년전 집을 전세안고 매매해놓은상태였고.그집을 들어가려고하면 거기살고있는

세입자를 내보내야하기 때문에 정해진 날짜에

보증금을 달라고 합니다

받고 일주일후 이사를 간다고 합니다

저는 잔금일이 그 이후라 그날짜에 맞춰서 돈을

줄수가 없는상황 인데 그럼 없던일로 하자고 못나가겠다고 합니다

제입장에선 임차인과거래는 이사비를 500 주고 갱신권은 해지됐고 이사날짜만 서로 조율하면

되는것 같은데 그이후에

보증금 까지 미리 달라는 요구하는걸 들어줘야

하나요?

1. 저는그날짜에 돈이 준비가 안되는데 날짜를 정해놓고 그날짜에안주면 안나간다고 하는데 다른방법이 없나요?

2. 보증금을 만약 미리지급하면 어떤법적 근거를 받아놔야하나요? 받고 안나갈수도 있다면 어떻게해야하나요?

3.갱신권씀-이사비지급한다는조건에 매매함

- 이사비+ 보증금을 미리달라고 하면서 못나가겠다고 함- 저는 그날짜에 잔금을 못받아서 돈을

미리줄수가없음-

갱신권이 우선이고 자기입맛데로 안해주면

다 파기해라고 협박하시는데 세입자가 갱신권을

썼지만 몇달전 이사비를 지급한다고 하고

몇달동안 집을 5차례나

보여줬고

지금 매매가 된상황인데

저는 막무가내로

당할수밖에 없는건가요?

법적 근거와 대처방법 궁금합니다

Answer 1

안녕하세요. 한병철 변호사입니다.

• 결론 및 핵심 판단
  임차인이 갱신요구권을 행사한 이후라도, 임대인과의 합의로 이사비 지급을 전제로 조기 퇴거에 합의하였다면 갱신요구권은 합의 해지된 것으로 평가될 여지가 큽니다. 다만 보증금은 원칙적으로 임차인이 실제 퇴거하고 목적물을 인도하는 것과 동시이행 관계에 있으므로, 임대인이 잔금 수령 전 보증금을 선지급해야 할 법적 의무는 없습니다. 임차인이 보증금 선지급을 강요하며 퇴거를 거부하는 주장은 정당화되기 어렵습니다.

• 보증금 선지급 요구에 대한 법리
  임대차 관계에서 보증금 반환과 주택 인도는 동시이행이 원칙입니다. 임차인이 퇴거일을 특정하며 그 이전 보증금 지급을 요구하더라도, 임대인이 그 시점에 자금 조달이 불가능하다면 지급 지체로 볼 수 없습니다. 특히 매매 잔금일 이후 반환이 예정되어 있다면, 그 이전 지급을 거절하였다는 사정만으로 임대인의 채무불이행이 성립하지는 않습니다.

• 선지급을 고려할 경우의 안전장치
  부득이하게 보증금을 일부 또는 전부 선지급하는 경우에는 반드시 서면 합의를 통해 퇴거일, 인도 의무, 위반 시 손해배상 또는 즉시 명도에 관한 내용을 명확히 해야 합니다. 공증된 합의서나 명도확약서 없이 지급할 경우, 임차인이 잔존 점유를 지속할 위험이 있으며, 이 경우 회수 수단이 현저히 약화됩니다.

• 임차인의 협박성 주장에 대한 대응
  이미 이사비 합의, 다수의 집 내부 공개, 매매 완료라는 일련의 경과는 갱신요구권을 전제로 한 권리행사로 보기 어렵게 만드는 정황입니다. 임차인이 이를 번복하며 일방적으로 원상회복을 주장하는 것은 신의칙 위반으로 다툴 수 있습니다. 내용증명을 통해 지급 가능 시점과 동시이행 원칙을 명확히 고지하고, 필요 시 명도소송 또는 퇴거 합의 이행청구를 검토하셔야 합니다.

Answer 2

안녕하세요. 길한솔 변호사입니다.

이사비에 대하여 협의하였다고 하더라도 보증금 반환이 이루어져야 퇴거할 수 있다는 점에 대해서는 임차인이 주장할 수 있는 부분이고,

그러한 일정에 대해서 당사자가 협의할 사항이기는 하나 이사비를 지급하겠다는 약정만으로 계약이 해지되었다고 할 건 아닙니다.