세입자 전세금 돌려받기 불가할경우 대처방법

안녕하세 전세만기 앞두고 있어 문의드립니다.

만기 3달전 미리 이사갈 곳을 봐두었고 계약을 했다고 안내했습니다. 하지만 만기 한 달도 안남아 아직 새로운 세입자를 못구한 것 같아 질문드립니다.

1. 현재 전세금중 80%는 서울보증보험을 통한 전세대출이며, 저희 전세금은 20%입니다. 하지만 매매시세가 저희가 들어온 전세금보다 수천만원 낮아진 상황입니다.

이런 경우 임대인이 전세금 반환 신청으로 전세금을 모두 돌려 받을 수 있을까요?

2. 만기시 전세금을 못돌려 받는경우 임차인인 저희가 취해야 하는 방법은 무엇일까요?

(언제쯤 내용증명을 보내고, 임차인 등기신청을 하는등의 자세한 내용 답변 주시면 감사하겠습니다)