전세 보증금 외 별도로 '관리비보증금' 명목으로 집주인에게 이체한 보증금도 대항력, 우선변제권으로 보장 받을 수 있나요?
중기청 100% 대출로 92,000,000원 전세 계약 했습니다. 이때, '관리비보증금' 명목으로 전세보증금과는 별도로 집주인께 3,000,000원을 드렸고 특약사항에 '관리비 미납시 예치금으로 대치하기위해 300만원을 주인계좌에 관리비보증금으로 입금하여 만기시 관리비 미납 없을시 반환하기로한다.' 라는 내용을 적었습니다.
계약 만기가 다가와서 연장 계약 하려고 하는데 문제가 생겼습니다.
중기청 100% 대출이 이번에 재심사 결과 최대 78,000,000원만 가능 하다고 합니다.
집주인은 90,000,000원 이하는 힘들다고 하셔서 2,000,000원만 상환 하시고 나머지 12,000,000원은 제가 부담하기로 합의 했습니다. 그런데 은행에서는 계약서 자체가 78,000,000원짜리 전세로 해야 된다고 해요.
그래서 집주인이 은행에 14,000,000원을 상환하고, 전세금 78,000,000원으로 재계약하고, 제가 관리비보증금 명목으로 12,000,000원을 드리기로 최종 합의를 한 상태입니다.
여기서 궁금한것이, 관리비보증금으로 제 자금 총 15,000,000원을 집주인께 드린건데 이 관리비보증금도 대항력과, 최우선변제금으로 보장 받을수 있는지 궁금합니다.
보장 받을수 있다고 한다면 특약 사항에 자세히 적고 싶은데 어떻게 적으면 좋을지 추천도 부탁드립니다.
안녕하세요. 곽대영 공인중개사입니다.
엄밀히 말하면 관리비는 보호 대상이 아닙니다.
먼저 관리비의 예치금이라는것도 오랜기간 부동산을 해오면서도 이 질문글에서 처음 보는 개념이네요.
그만큼 일반적이지는 않은 개념이고 관리비 예치금을 1200만원씩 한다는것은 상식적으로도 맞지 않습니다.
제 생각에는 일단 시세를 벗어난 집이고 주인이 빼줄 여력이 없어 보이니 그 집에서는 그냥 나오시는걸 권해드립니다.
돌려줄 돈 없어서 관리비 예치금 1200만원씩 받는 집주인이면 나중에 무슨 문제가 생겨도 생길 것 같습니다.
답변이 도움이 되셨다면 추천 부탁드립니다!
1명 평가계약서에 명시된 주택임차보증금이 아닌 다른 명목의 보증금일 경우, 주택임대차보호법의 보호 대상으로 보기 어렵습니다. 특약사항에 적을 수는 있지만, 일반 민법의 적용을 받는다고 보아야 합니다.
1명 평가안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
관리비에 대한 보증금에 대해서는 대항력과 우선변제권을 획득하기 어렵습니다. 계약상 보증금만에 대해서만 권리가 부여되며 관리비보증금에 경우 사인간 합의에 따른 부분이므로 임대차보호법에 따른 해당권리 부여는 어려울듯 보입니다.
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