물권적 전세와 채권적 전세 두 가지 모두 주임법이 적용 되나요?

Question

공부하는 도중에 궁금한 점이 있어서 질문 남깁니다.

등기를 하는 물권적 전세와 임대차 성질의 채권적 전세가 있다고 알고있습니다.

채권적 전세는 주임법이 적용된다는건 알겠지만 물권적 전세 즉, 등기를 하는 전세권도 주택임대차 보호법에 보호를 받나요?

묵시적 갱신, 계약갱신청구권 모두 적용이 되는건가요?

Answer 1

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.

물권인 전세권은 채권인 임차권과 개념이 다릅니다.

묵시적 갱신은 가능하지만 전 전세권과 동일한 조건으로 전세권을 설정한 것으로 보며 존속기간은 임차권(2년)과 달리 정함이 없는 것으로 봅니다. 등기상에서 소멸되기 전까지는 유효한 것 입니다. 따라서 계약갱신청구권 기능은 없습니다.

묵시적 갱신이 되었을 때 계약해지는 임차권의 경우 임차인만 언제든지 해지통보가 가능하나, 전세권은 임대인 임차인 모두 전세권 소멸 통보가 가능 합니다. 그리고 상대방이 통보를 받은 날로부터 6개월이 지나면 전세권 소멸 효력이 발생 합니다.

전세권은 비용도 많이 소요되고 임차인의 안전장치로 미흡하므로 보통 거주 + 전입신고 + 확정일자 로 이루어지는 대항력과 우선변제권을 갖춘 임차권이 선호되고 보완적으로 전세권이 추가되는 경우가 많습니다.

Answer 2

안녕하세요. 구자균 공인중개사입니다.

전세를 등기부에 공표하여 물권적 성격을 받게 하는게 전세권 설정입니다.

단순 임대차의 대항력을 강화하는 개념으로 이해하셔도 되며, 둘 다 동일한 효력입니다.

당연히 주임법상 임차인으로 보호를 받으며

갱신은 모두 적용됩니다.

ai로 복붙이 아닌, 직접 질문을 읽고 답변드리고 있습니다.

추천과 좋아요 부탁드리며, 더 궁금하신 사항은 댓글 부탁드립니다.

Answer 3

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

주택임대차 보호법은 물권 , 채권에 따라 적용되는게 아닌 실제 주거용으로써 임대차를 하는 경우에 해당합니다. 즉 임대차계약을 체결하고 전세권등기를 하여도 주택임대차 보호법에 적용을 받습니다. 만약 임차인이 임차권과 전세권 모두를 가지고 있다면 전세권에 대한 물권적 효력은 그대로 가지게 되고, 임차권에 대한 효력(전입신고, 확정일자) 역시도 부여 받게 됩니다.

답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다.