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초록부엉이250
초록부엉이25020.04.21

상가임대차보호법으로 보호받을수 있을까요??

2018월 3월26일에 상가임대차계약을 했습니다.

2년(보증금 3000만원 월세 100만원 부가세10만원)

전세입자이구요. 현재 2020년 4월이 되었고 건물주가 2020년 1월 말경에 임대료 150%인상을 요구했고 상가임대차보로법을 말씀드렸더니 알고있다며 계속해서 150%인상을 요구하는상황입니다

저는 계약만료 1달전 계약연장을 1년요구와 5%이내 인상만 받아드릴수 있다라는 내용을증명 보냈고

재계약시 5%인상해드릴생각이 있다 말씀드렸으나 건물주는 원상복구하고 나가라는 내용증명을 한달남은 마지막날 문자로 보내왔습니다.

전 계약내용과 같이 임대료 인상하지않은 100만원을 지불했습니다.

그리고 계약이 조금 지난 현재 보증금3000만원에서 인상된월세를 차감하겠다는 내용증명이 도착했습니다.

이 내용증명을 어떻게 대처해야 할까요??

차후에 계약만료하거나 연장할때 어떤문제들이 발생해야할까요?

소송을 한다면 보증금을 전액 돌려받을 수있을까요??

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답변의 개수
2개의 답변이 있어요!
  • 안녕하세요? 아하(Aha) 법률 분야 전문가 이성재변호사입니다.
    질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

    보증금이 상가건물임대차보호법에 따른 지역별 적용범위안에 있으면서, 갱신요구권이 있는 임대차의 경우 연간 5%의 비율 내에서만 차임을 올릴 수 있습니다. (상가건물임대차보호법 제2조 제1항, 제10조 제3항, 제11조).

    만일 임대인이 인상범위를 넘어 차임 인상을 요구한 경우, 상가건물임대차보호법에 따라 5%의 비율을 초과하는 범위 내에서 무효이고, 이를 초과해 지급된 차임에 대해서는 임차인이 부당이득으로 반환을 구할 수 있습니다. (대법원 2014. 4.30. 선고 2013다35115 판결).

    질문자의 경우 환산보증금 (임대차 계약 차임의 100을 곱한 곱한 값에 보증금을 더한 액수) 가 1억 3천이고 서울 지역이라면 상가임대차 보호법의 보호 대상이므로 5%의 비율을 초과한 임대차 차임의 증액 부분은 무효입니다. 이에 대해서 부당한 공제에 대해서는 반환 청구를 할 수 있습니다. 아울러 임차인은 계약 갱신 청구권도 있기 때문에 이에 대해서 갱신 청구권을 행사하는 점을 고려해보시기 바랍니다.

    도움이 되길 바랍니다.

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  • 안녕하세요? 아하(Aha) 법률 분야 전문가 김성훈변호사입니다.
    질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

    아래 답변은 기재해주신 내용만을 기초로 한 것이며, 구체적인 사실관계에 따라 결론이 달라질수 있습니다.

    상가임대차보호법

    제10조(계약갱신 요구 등) ① 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다.

    ③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제11조에 따른 범위에서 증감할 수 있다.

    제11조(차임 등의 증감청구권) ① 차임 또는 보증금이 임차건물에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제 사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 경우에는 당사자는 장래의 차임 또는 보증금에 대하여 증감을 청구할 수 있다. 그러나 증액의 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못한다.

    동법 시행령

    제4조(차임 등 증액청구의 기준) 법 제11조제1항의 규정에 의한 차임 또는 보증금의 증액청구는 청구당시의 차임 또는 보증금의 100분의 5의 금액을 초과하지 못한다.

    상대방의 150%인상요구는 부당한 것으로, 보증금 차감 역시 부당한 행위입니다.

    내용증명상으로 이를 받아들일수 없다고 다투시고, 계약만료시에 위 규정에 따른 보증금을 반환받으시는 법적절차를 진행하셔야 할것으로 보입니다.

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