상가임대차보호법으로 보호받을수 있을까요??
2018월 3월26일에 상가임대차계약을 했습니다.
2년(보증금 3000만원 월세 100만원 부가세10만원)
전세입자이구요. 현재 2020년 4월이 되었고 건물주가 2020년 1월 말경에 임대료 150%인상을 요구했고 상가임대차보로법을 말씀드렸더니 알고있다며 계속해서 150%인상을 요구하는상황입니다
저는 계약만료 1달전 계약연장을 1년요구와 5%이내 인상만 받아드릴수 있다라는 내용을증명 보냈고
재계약시 5%인상해드릴생각이 있다 말씀드렸으나 건물주는 원상복구하고 나가라는 내용증명을 한달남은 마지막날 문자로 보내왔습니다.
전 계약내용과 같이 임대료 인상하지않은 100만원을 지불했습니다.
그리고 계약이 조금 지난 현재 보증금3000만원에서 인상된월세를 차감하겠다는 내용증명이 도착했습니다.
이 내용증명을 어떻게 대처해야 할까요??
차후에 계약만료하거나 연장할때 어떤문제들이 발생해야할까요?
소송을 한다면 보증금을 전액 돌려받을 수있을까요??
안녕하세요? 아하(Aha) 법률 분야 전문가 이성재변호사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.보증금이 상가건물임대차보호법에 따른 지역별 적용범위안에 있으면서, 갱신요구권이 있는 임대차의 경우 연간 5%의 비율 내에서만 차임을 올릴 수 있습니다. (상가건물임대차보호법 제2조 제1항, 제10조 제3항, 제11조).
만일 임대인이 인상범위를 넘어 차임 인상을 요구한 경우, 상가건물임대차보호법에 따라 5%의 비율을 초과하는 범위 내에서 무효이고, 이를 초과해 지급된 차임에 대해서는 임차인이 부당이득으로 반환을 구할 수 있습니다. (대법원 2014. 4.30. 선고 2013다35115 판결).
질문자의 경우 환산보증금 (임대차 계약 차임의 100을 곱한 곱한 값에 보증금을 더한 액수) 가 1억 3천이고 서울 지역이라면 상가임대차 보호법의 보호 대상이므로 5%의 비율을 초과한 임대차 차임의 증액 부분은 무효입니다. 이에 대해서 부당한 공제에 대해서는 반환 청구를 할 수 있습니다. 아울러 임차인은 계약 갱신 청구권도 있기 때문에 이에 대해서 갱신 청구권을 행사하는 점을 고려해보시기 바랍니다.
도움이 되길 바랍니다.
안녕하세요? 아하(Aha) 법률 분야 전문가 김성훈변호사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.아래 답변은 기재해주신 내용만을 기초로 한 것이며, 구체적인 사실관계에 따라 결론이 달라질수 있습니다.
상가임대차보호법
제10조(계약갱신 요구 등) ① 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다.
③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제11조에 따른 범위에서 증감할 수 있다.
제11조(차임 등의 증감청구권) ① 차임 또는 보증금이 임차건물에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제 사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 경우에는 당사자는 장래의 차임 또는 보증금에 대하여 증감을 청구할 수 있다. 그러나 증액의 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못한다.
동법 시행령
제4조(차임 등 증액청구의 기준) 법 제11조제1항의 규정에 의한 차임 또는 보증금의 증액청구는 청구당시의 차임 또는 보증금의 100분의 5의 금액을 초과하지 못한다.
상대방의 150%인상요구는 부당한 것으로, 보증금 차감 역시 부당한 행위입니다.
내용증명상으로 이를 받아들일수 없다고 다투시고, 계약만료시에 위 규정에 따른 보증금을 반환받으시는 법적절차를 진행하셔야 할것으로 보입니다.