임대보호법적용임차인 임대료과잉 인상 어떻게 대처해야 될까요?
2019년 계약했고 환산보증금이하이니 임대차보호법 10년에 해당됩니다
그런데 제가 입점한지 얼마안되어 건물주가 바뀌었습니다
그런데 재계약서도 쓰지않고 묵시적갱신으로 넘어가고 있습니다
근데 갑자기 임대료 인상을 요구하며
100에서 150으로 월세인상 요구하오며 인상할꺼냐 나갈꺼냐 합니다
그리고 예전부터 저는 관리하는분과 마찰이 심하였습니다. 문제가 있어서 얘기하면 자기가 안되면 안된다는식으로 얘기하고 (예를들어 같은상가내지하매장에서 흡연부스를 저희매장바로 앞 환풍구에 냄새)
천장 옥상으로부터 떨어지는 빗물누수 비안오니까 괜찮다고 넘어가고
최근에는
이제 만기일이 10월이니 기간 다되어가니 나가달라는 등
묵시적갱신이기때문에 10년동안은임대인이 먼저 나가라는 얘기는 못하는건가요?
임대인이 재계약 요청하면 거절하고계속 장사해도 되는건가요?
어떻게 해야될까요?
법적으로 어떤 소송을 걸수있나요?
비용은 대략 얼마나 들까요?
승소할수 있는 확률은 얼마나 될까요?
저는 나가는걸 원치 않고
임대차보호법10년 다 사용하고 싶습니다
안녕하세요. 김진우 변호사입니다.
질문주신 사항에 대해 답변드리오니 참고하시기 바랍니다.
아래 상가건물임대차보호법에 따른 계약갱신요구를 하시는 것이 가능하십니다.
제10조(계약갱신 요구 등) ① 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다. <개정 2013. 8. 13.>
1. 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우
5. 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
6. 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우
7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우
가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우
나. 건물이 노후ㆍ훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우
다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우
8. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우
② 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다. <개정 2018. 10. 16.>
③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제11조에 따른 범위에서 증감할 수 있다.
④ 임대인이 제1항의 기간 이내에 임차인에게 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 이 경우에 임대차의 존속기간은 1년으로 본다. <개정 2009. 5. 8.>
⑤ 제4항의 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지의 통고를 할 수 있고, 임대인이 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생한다.
제10조의2(계약갱신의 특례) 제2조제1항 단서에 따른 보증금액을 초과하는 임대차의 계약갱신의 경우에는 당사자는 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담이나 경제사정의 변동 등을 고려하여 차임과 보증금의 증감을 청구할 수 있다.
안녕하세요? 아하(Aha) 법률 상담 지식답변자 김성훈 변호사입니다. 질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다
아래 내용은 문의내용에 기초하여 작성된 것으로, 구체적인 사정에 따라 달라질 수 있습니다.
상가건물 임대차보호법
제10조(계약갱신 요구 등) ② 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다. <개정 2018. 10. 16.>
상가임대차보호법상 10년은 총 계약기간을 의미합니다. 즉, 상가임대차 계약이 합의에 의해서든, 갱신요구권에 의해서든, 묵시적 갱신에 의해서든, 재계약에 의해서든 총 계약기간이 10년을 초과할 수 없습니다.
따라서 질문자님의 임차기간이 10년이라면 묵시적 갱신에 의한 것이라도 더는 갱신청구권이 인정되기 어려운 상황으로, 소송을 하더라도 승소가능성은 낮습니다.