확정일자는 언제 받아야 하나요?

Question

제가 점유개정에 의한 부동산 매매계약과 임대차계약을 동시에 하였습니다. 매도인인 동시에 소유권 이전 후 임차인의 지위로 변경되는데 아직 소유권이전일자는 도래하지 않은 상태이고요. 이 상태에서 확정일자는 언제 받아야 하는지요? 현재는 제 소유라서 시기가 애매하네요?

Answer 1

안녕하세요. 배희정 변호사입니다.

보통 점유개정에 따른 매매 계약서에, 전세를 안고 계약하는 것처럼 작성하며,

대항력은 확정일자를 미리 받아 놓으셔도 소유권이전한 다음날 0시 = 전세 세입자로 신분이 전환되는 다음날 0시부터 대항력을 가지게 됩니다.

다만, 확정일자를 미리 받을 수도 있으므로 그 부분은 상의하셔서 진행하시면 될 것입니다.

Answer 2

아래 내용은 답변내용에 기초하여 작성된 것으로, 구체적인 사정에 따라 결론이 달라질 수 있습니다.

갑이 주택에 관하여 소유권이전등기를 경료하고 주민등록 전입신고까지 마친 다음 처와 함께 거주하다가 을에게 매도함과 동시에 그로부터 이를 다시 임차하여 계속 거주하기로 약정하고 임차인을 갑의 처로 하는 임대차계약을 체결한 후에야 을 명의의 소유권이전등기가 경료된 경우, 제3자로서는 주택에 관하여 갑으로부터 을 앞으로 소유권이전등기가 경료되기 전에는 갑의 처의 주민등록이 소유권 아닌 임차권을 매개로 하는 점유라는 것을 인식하기 어려웠다 할 것이므로, 갑의 처의 주민등록은 주택에 관하여 을 명의의 소유권이전등기가 경료되기 전에는 주택임대차의 대항력 인정의 요건이 되는 적법한 공시방법으로서의 효력이 없고 을 명의의 소유권이전등기가 경료된 날에야 비로소 갑의 처와 을 사이의 임대차를 공시하는 유효한 공시방법이 된다고 할 것이며, 주택임대차보호법 제3조 제1항에 의하여 유효한 공시방법을 갖춘 다음날인 을 명의의 소유권이전등기일 익일부터 임차인으로서 대항력을 갖는다는 것이 판례의 입장입니다(대법원 2000. 2. 11., 선고, 99다59306, 판결).

점유개정에 의한 임대차에 있어 소유권이전등기일 익일부터 대항력이 발생하는바, 대항력은 제3자에 대한 임대차효력을 주장할 수 있는 권리로, 우선변제권인 확정일자는 위 대항력취득과 동시에 하면 되겠습니다.

Answer 3

안녕하세요. 이성훈 변호사입니다.

확정일자는 계약서 작성후 곧바로 받아도 괜찮습니다.

다만, 확정일자의 효력은 추후 대항력이 발생할때

우선변제효과가 인정됩니다.

본인 소유였던 건물을 매도하면서 동시에 임대차를 하는 경우

기존의 기존에 주민등록이 되어 있다면 별도로 주민등록을 다시 할 필요는 없지만

거주자와 소유자가 동일할 때의 주민등록은

외관상 임차인의 존재를 공시한다고 보기어려우므로

주택임대차보호법상 대항력이 인정되는 주민등록은

매도에 의해서 등기부상 소유자가 변경되어야 합니다.

즉, 확정일자는 계약서 작성시 먼저 받아도 되지만

실제로 대항력이나 우선변제의 효력은 추후 매매계약에 의해서

소유권이 이전되어야 인정됩니다.