요즘 청약 시장 분위기와 투자 관점에서의 전망이 어떻게 변하고 있는지 궁금합니다

Question

최근 몇 년간 집값 변동, 금리 인상, 정부 규제 등을 거치며 청약 시장의 분위기가 많이 달라졌다는 이야기를 듣습니다. 지금 시점에서 청약 경쟁률, 당첨 가능성, 실수요 vs 투자 수요 관점은 어떤지, 그리고 앞으로의 전망은 어떻게 보고 계신지 궁금합니다. 최근 시장 상황과 주요 리스크도 함께 설명해 주실 수 있을까요?

Answer 1

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

우선 전반적인 부동산 시장의 투자는 정부의 규제와 방향성에 따라 그 대상이나 가능성은 줄어들고 있습니다. 실제 거주를 위한 주택이 아닌 경우와 상가와 같은 유형이 아닌 주택에 대한 투자는 앞으로 규제등으로 인해 수익가능성이 낮아질수 있습니다. 청약의 경우도 사실상 분양가상한제 폐지에 따라 로또분양이 나타날 가능성이 낮고 건축비용 상승등으로 시세차익이 큰 분양가가 나올 가능성도 낮습니다 즉, 현재의 정부운영기조가 바뀌지 않고 성공적으로 이끌어 간다면 주택을 통한 부동산 투자시장은 적어질 가능성이 높고, 투자를 하더라도 주택외 상가등에 투자를 하는 경우가 더 늘어날수 있습니다, 세부적으로 이러한 시장분위기 변화는 정부가 다주택자 뿐아니라 비거주 1주택자에 대한 보유세강화와 대출제한을 추가적으로 진행할수 있고, 현재 임대사업자에 대한 규제까지 진행할 예정이기 때문입니다. 또한 이전처럼 택지를 개발하여 저가에 건설사에게 넘기는 부분도 이제는 LH등이 직접 개발과 분양까지 하는 방식으로 전환될 것으로 보이기에 사실상 로또청약, 시세보다 낮은 분양가등도 나타나기 어려운환경입니다 .

Answer 2

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

청약 시장은 고분양가와 대출 규제 강화로 실수요자 중심의 선별적 경쟁 구조가 고착화되고 있으며 투자 수요는 크게 줄었습ㅂ니다.

또한 최근 몇 년간 금리 인상과 정부 규제가 겹치면서 청약 경쟁률은 서울, 수도권 인기 단지에서만 폭발적으로 나타나고 지방, 외곽은 미달이 잦아졋습니다.

투자 관점에서 단기 프리미엄 기대는 어렵고 공급 부족으로 장기 보유 시세 차익 가능성은 있지만 고분양가와 규제로 현금 경쟁화가 진행되어 앞으로도 이 같은 현상이 지속되리라 생각합니다.

감사합니다.

Answer 3

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

현재 정부의 다주택자에 대한 규제가 예고가 된 상태이고 주택의 경우 거주의 문제이지 투기의 대상이 아니라는 확실한 철학으로 부동산 시장을 규제를 하고 있습니다. 최근 정부의 강력한 부동산 규제로 인해서 분당 및 수지등의 분양이 미달이 나게 되었습니다. 또한 높은 분양가가도 청약에 대한 인기를 식게 만들고 있습니다.

다만 분양가 상한제 인기지역의 경우는 아직까지 인기가 많이 있습니다. 향후 정부의 강력한 규제등으로 인해서 분양시장도 냉랭하게 얼어 붙지 않을까 사료됩니다.

감사합니다.

Answer 4

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.

최근 청약 시장은 로또 청약이라 불리는 분양가 상한제 적용 지역과 서울 인근 핵심지로만 수요가 쏠리는 극심한 양극화 현상을 보이고 있으며 입지나 가격 경쟁력이 떨어지는 외곽 지역은 미분양이 속출하는 상반된 분위기입니다. 부양가족 수나 통장 가입기간 등 가점제 위주의 당첨이 어려웠던 과거와 달리 최근 추첨제 물량 확대와 신생아 특례 등 특별공급 비중 강화로 인해 젊은 세대의 당첨기회는 넓어졌으나 인기 단지의 실질적인 당첨 커트라인 점수는 여전히 높게 유지되고 있습니다. 금리 인상과 대출규제 영향으로 시세차익만을 노린 묻지마 투자는 급격하게 감소했고 최근에는 분양가가 급등하면서 주변 시세보다 확실히 저렴한가를 꼼꼼히 따지는 실거주 목적의 선별적인 청약이 주를 이루고 있습니다. 원자재 가격과 인건비 상승으로 인한 분양가 상승제가 꺾이지 않고 있어 청약의 가격 메리트가 예전만 못하다는 점이 가장 큰 리스크이며 향후 금리 인하 시점과 미분양 해소 속도에 다라 지역별 방등 시점이 달라질것으로 보입니다 .감사합니다.

Answer 5

안녕하세요. 공인중개사입니다.

요즘 청약 시장은 전국 평균 경쟁률은 한 자릿수로 식었는데 서울만 150대 1 수준의 쏠림이 강해져 실수요 중심의 선별 청약 분위기입니다.
투자 관점에서는 전매제한·대출규제 영향으로 레버리지형 접근이 어려워졌고, 분양가 상승으로 소형 선호가 커지며 입지 좋은 단지에만 경쟁이 붙는 흐름입니다.
전망은 금리 인하 기대가 있어도 미분양 누적과 PF 리스크가 남아 지역별 양극화가 더 커질 수 있으니, 청약은 입지·분양가·자금조달 가능성 3가지만 먼저 체크하시면 됩니다