세입자 있는 상태에서 아파트 매도시 어떻게되나요?

Question

안녕하세요. 문의드릴게 있는데요. ​세입자 만기가 내년 4월이고 계약갱신청구권은 사용전인데 사정상 매도를 할려고합니다.​실거주할 새로운 매수자가 저희집을 매수할려고 하면 세입자 만기 6개월전인 10월까지는 등기이전를 해야지만 매수자가 내년 4월에 실거주 가능한가요? 얼마전 뉴스에서 만기 2~3개월전에 등기이전해도 새로운매수자가 실거주 가능하다는 이야기를 들어서요...최근 법이 바뀐거인지는 모르겠지만... 아시는분 답변 부탁드리겠습니다.

Answer 1

안녕하세요. 서주환 공인중개사입니다.

임차인이 갱신청구권 사용 의사를 표하지 않았고 2~3개월 전 등기완료 상태가 되면 매수자는 실거주 목적으로 추후 갱신청구권을 거절할 수 있습니다.

하지만 등기전 세입자가 갱신청구권 사용을 표했다면 거절 할수 없습니다.

Answer 2

안녕하세요. 박어상 공인중개사입니다.

주택 임대차보호법에 의거 임차인은 1회에 한하여 갱신청구권을 행사하여 2년간 재계약 연장할 수 있습니다 이때 임대인은 정당한 사유없이 이를 거절할 수가없습니다

그 정당한 사유가 임대인의 직계존비속의 자가거주를 이유로는 갱신계약을 거절할 수는 있습니다

계약 기간중에 임차주택이 매매되어 새로운 매수인이 등기를 필하고 6~2개월전까지 임차인에 대하여 갱신의 거절통지를 하면 갱신거절이 가장 무난한데, 만약 2~3개월전에도 통보해도 무방한지에 대해서는 현재 이론이 많습니다.

임대차 분쟁조정위원회에 문의하시는게 가장 정확할 것입니다

Answer 3

안녕하세요. 이강애 공인중개사입니다.

세입자가 거주중인 주택을 매도하고 매수자가 입주하고자 한다면 기존세입자 계약만료 6개월전에는

소유권 등기이전이 되어야 입주 가능합니다.

세입자에게 매도한다는 의사를 전달하고 협조를 부탁한다고 하세요.

세입자의 협조가 없으면 내부를 볼 수 없어 매도하는데 어려울 수 도 있습니다.

세입자가 내부를 보여 줄 의무는 없으니까요.

Answer 4

안녕하세요. 곽대영 공인중개사입니다.

가장 최근 판결에서 만기 2개월 전까지 등기 완료하면 매수자가 실거주 사유로 계약갱신청구권 거절 할 수 있다는 판결이 나왔습니다.

답변이 도움이 되셨다면 추천 부탁드립니다!

Answer 5

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.

매매 전 의사통보기간(계약만료 6~2개월 전)임차인이 전임대인에게 계약갱신요구권을 행사했더라도 매매 후 매도인(새 임대인)이 실거주를 목적으로 임차인의 계약갱신요권 행사를 거절할 수 있습니다.

최근 이 사건의 상고사건을 심리한 대법원은 계약갱신요구권과 그 거절에 관한 첫 판단을 내놓으며 입장을 정리했습니다(2022. 12. 1.자 2021다266631 판결). 임대인의 지위를 승계한 임차주택의 양수인도 갱신거절기간 내라면 실거주를 이유로 계약갱신을 거절할 수 있다고 봐야 한다며 2심법원의 판단을 뒤집은 것인데요. 임대인이 실거주할 목적이면 갱신을 거절할 수 있다고 정한 주택임대차보호법 단서(제6조의3 제1항 제8호)의 ‘임대인’을 임차인이 계약갱신요구를 할 당시의 임대인으로만 제한해 해석할 수 없다는 취지로서, 임대인 지위를 승계한 사람이 기존 임대인과는 별도로 임차인의 계약갱신요구를 거절할 수 있다는 법리를 명시적으로 설시한 것입니다.