집매매 시 매도인 세금미납이나 다주택자일 시 다른 물건 융자금 등 확인가능한가요?

Question

집을 매매하려고하는데 아파트에 신탁이 걸려있더라구요.

어찌되었건 리스크를 감수하고 매매하려면,

해당 물건 말고 다른 물건들을 가지고 있는지여부와 타 물건들의 위험도나 세급미납 없는지 등 확인 할 방법은 없을까요?

현재 등기상 매도인 분 거주 주소지 등기도 뽑아봤는데 다른 사람 명의 소유권으로 되어있어서 이 매도인 관련 정보 확인할 방법이 없네요.

제가 매매하려는 아파트는 매도인이 경매로 낙찰받고 매도하시는거라. 매도금액4,4억원에 신탁은 3.6억원이 되어있어서, 잔금일에 말소될것같고 특약도 걸긴할껀데… 혹기 모를 위험도를 체크하고싶습니다. 다양한 방법 없을까요..?

Answer 1

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

신탁등기 자체보다 이 매도인의 전체 재무, 법적리스크를 미리 알고 싶다는 취지인데 현실적으로 매도인이 가진 다른 부동산, 빚, 세금 체납 상황을 제3자가 전부 조회하는 방법은 없습니다.

감사합니다.

Answer 2

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

임대차가 아닌 매매계약은 자금을 지급하고 해당 주택의 소유권을 가져오는 것으로 매도인의 세금납부등은 확인하실 필요는 없습니다. 당장 등기부에 기재된 권리에 대해서 등기이전전까지 말소등을 특약등으로 명시하고 계약을 진행하시면 됩니다. 질문의 경우라면 신탁등기가 되었다면 자금을 상환하고 신탁등기 말소후 소유권이전등기를 하여야 할것으로 보이기 때문에 특약등에 이러한 사항을 기재하시면 될듯 보입니다. 보통 신탁부동산 매매에 대해서는 위탁자에 권리가 부실할수 있기에 신탁원부확인을 하셔야 하고, 매매대금등은 반드시 신탁계좌나 지정전용계좌로 지급하고 등기이전에 말소절차를 확인하셔야 합니다

Answer 3

안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.

매도인 국세 지방세 납입증명서를 제시 요구하시고 , 다른 보유 부동산 목록과 담보대출 현황을 알고 싶다면 매도인이 공개하여야 가능한 사항으로 조건을 걸어 계약하시되 동의 여부는 흔한 사항은 아니라 매도인의 결정에 따라야 할 것 같습니다
그리고 신탁사의 매매 동의서도 받아 두세요
잔금일까지 명의변경에 등기상 새로운 채무의 발생 등 매도인 책임의 제한사항이 있을 경우 계약을 무효로 하고 지불금의 ( )% 손해배상한다는 취지의 특약도 고려할 수 있습니다.
잔금일에는 등기법무사의 서비스를 받아 잔금전 등기이전 문제점이 있는 지 검토하실 수 있습니다

Answer 4

집을 매매하려고하는데 아파트에 신탁이 걸려있더라구요.

어찌되었건 리스크를 감수하고 매매하려면,

해당 물건 말고 다른 물건들을 가지고 있는지여부와 타 물건들의 위험도나 세급미납 없는지 등 확인 할 방법은 없을까요?

==> 신탁된 부동산이라도 하여도 매매를 진행하는데 큰 어려움이 없습니다. 이러한 경우 신탁원부를 검토한 후 신탁회사에 전화하여 계약을 누구랑해야 하는지?, 현재 신탁된 채무액이 얼마인지? 거래대금 입금계좌는 어느 계좌로 입금하는지를 확인한 후 진행되어야 합니다.

Answer 5

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

매도인의 다른 집, 다른 대출, 세금 미납은 확인 불가입니다

대신 해당 아파트에 붙은 권리만 완벽히 차단하면 됩니다

본건 부동산에 존재하는 모든 신탁, 근저당, 압류 등 권리는 잔금 지급과 동시에 전부 말소되어야 하며,말소 불이행 시 매수인은 계약을 해제할 수 있고

계약금의 배액을 반환한다

그리고 신탁 말소 불가 시 잔금 지급 거절 가능하며

매도인의 귀책으로 말소 불가 시 손해배상을 청구하겠다는 특약을 꼭 넣으시기 바랍니다

그래도 더 안전하게 하고 싶다면 실무적으로 가장 안전한 조합으로

부동산 전문 변호사 or 법무사 동석

잔금 당일 법무사 사무실에서 동시 처리

신탁회사 담당자 통화 확인 이런 수서로 진행을 하시는것이 좋습니다