전세사기 주의해야 할 점이 있나요?

Question

저번부터 뉴스에서 전세 사기에 관한 소식이 들려오는데요..전세 사기를 피하기 위해 특히 주의해야할 점이 무엇인지 궁금합니다!!

조장우 공인중개사 · Accepted Answer

안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.최근 부동산 시장에서는 무자본으로 세입자에게 전세보증금을 받아 빌라를 매입한 후 전세보증금을 돌려주지 않는 사례와 소유자(임대인)의 세금 체납에 따른 주택 압류 후 공매 진행등으로 보증금의 상당액을 돌려받지 못하는 피해사례가 연달아 발생하고 있습니다.전세사기 예방 요령은 △임대차 계약 전·후 확인 사항 △임차인 보호장치 △체납 국세·지방세 권리분석 기준 등 임차인이 법의 테두리 안에서 권리를 보호받을 수 있는 방법이 있습니다.먼저, 임대차 계약 전 건축물대장, 등기사항증명서 등을 꼼꼼히 살피고 등기사항증명서 상의 소유자와 계약자가 동일인인지 확인해야 합니다. 더불어 임차물건의 매매가격 대비 전세가격이 너무 높지 않은지도 확인해야 하고 또한, 세금 중 당해세는 전세보증금에 우선하지만 압류 등기 전까지 체납 사실을 알 수 없습니다.이에 계약 체결 전 미납 국세 열람제도를 활용하거나 국세·지방세 납부증명서(완납증명)를 임대인(소유자)에게 요구해 세금 체납 여부를 확인해야 합니다.계약 체결 후에는 잔금 지급 전 등기사항증명서를 확인해 선순위 권리관계 등을 다시 확인해야 합니다. 주택점유와 전입신고를 통해 대항력도 확보해야 합니다.특히 근저당권과 전입신고가 같은 날에 진행시 대항력을 인정받지 못합니다. 임차인의 대항력은 주택점유 및 전입 신고일 다음날부터 생기는 반면, 근저당설정등기는 등기 신청일부터 효력이 발생한다. 근저당권이 선순위가 되기 때문입니다.따라서 계약서에 '전입신고 효력이 발생하는 계약일 다음 날까지 계약당시 상태로 유지'한다는 특약 사항을 기재해 피해를 줄일 수 있습니다.다음으로, 전세보증금 반환보증보험 가입, 전세권 설정 등 임차인 보호장치를 활용해 보증금을 보호할 수 있습니다. 임대차 분쟁 발생 시 대한법률구조공단, 한국부동산원 등을 통한 상담도 가능합니다.소유자의 세금 체납으로 임차부동산이 캠코 공매로 넘어간 경우 체납 국세·지방세 권리분석 기준을 확인해야 한다. 캠코 공매 배분절차에서는 조세채권(체납세금)은 법정기일, 임차인은 전입일자와 확정일자, 소액임차인은 전입일자, 담보채권은 설정일자를 기준일로 순위를 정해 배분하기 때문입니다. 임차인은 배분요구의 종기(마감일자)까지 채권신고(보증금) 및 배분요구를 해야만 배분을 받을 수 있습니다.

홍성택 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 홍성택 공인중개사입니다.1. 등기부상의 임대인의 통장에 계약금, 잔금을 입금한다. 2. 등기상 선순위의 금액이 많은 집을 구하지 않는다.3. 보증보험을 가입한다.이 정도만 하셔도 일반적인 사기는 면하실 수 있습니다.도움되셨다면 추천!!부탁드립니다.

유창효 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.전세사기를 피하기 위해서는 기본적으로 계약하고자 하는 목적물에 대한 시세확인이 필요합니다. 즉 시세 대비 전세가격이 높다면 계약을 피하시는게 좋고 계약시 선순위 물권이 존재하는 경우는 계약을 하지 않는것이 사기를 피하는 기본입니다, 또한 계약이후에는 전입신고와 확정일자를 부여받고, 전세보증보험에 가입하는게 가장 좋은 방법입니다.

양정섭 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.☆주변전세 시세와 매매시세 파악하기☆대출금(등기부상 채권최고액 확인)+총보증금(내 보증금도 포함)이 주택매매가의 70~80%를 넘어가면 안전하지 않다고 봄☆임대인 진위여부확인(등기부, 신분증, 정부24,) 대리인출석시 전화로 몇 번확인하기, 신탁회사의 경우 회사도장찍어야함.☆내 전세보증금으로 임대인 대출 상환시 계약취소 및 지급한 금액 반환 관련 특약사항 작성하기 / 내 대항력과 우선변제권 발생하기 전 임대인 대출시 계약취소 및 지급한 금액 반환 관련 특약사항 작성하기☆불안할 경우 전세보증보험 가입하기

곽대영 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 곽대영 공인중개사입니다.제일 기본적으로 시세에 근접한 전세는 계약하지 않는다.근저당이 있는 전세는 계약하지 않는다.혹시나 근저당이 있더라도 근저당+전세금이 시세의 70%를 넘지 않는다.보증보험 가입 가능한 집으로 계약한다.다른 주의할 점도 많지만 가장 기본입니다.