특수관계인간의 거래 중 맹지거래시 시가평가 방법은 어떻게 하나요?

Question

안녕하세요.

특수관계인(가족)간의 토지거래가 있었는데, 그 토지는 지목이 대지지만, 맹지로 토지 실사용이 상당히 제한받고 있는 상태입니다.

실거래가는 공시지가의 60% 가격으로 거래를 했습니다. (보통 맹지는 비맹지의 3분의1정도로 거래됩니다)

세무서에서는 저가양도라 하며, 맹지의 시가평가를 공시지가로 했고, 그에 미달되는 금액에 대해서 증여세를 부과했는데요.

맹지의 경우 이렇게 공시지가 평가가 맞는 건가요?.

솔직히 주변에 보면 공시지가의 반정도로 거래되는 땅들도 많이 있는데(주로 맹지), 이런것들도 공지지가로 평가하면 너무 억울한데요. 다른 방법이 없나요?^^;;;

Answer 1

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 변능수세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

상속세및증여세법에서 증여재산은 해당 재산의 '시가'를 우선으로 평가하며 시가가 없는 경우 후순위로 기준시가(개별공시지가 등) 등으로 평가합니다

'시가'라는 것은 매매가액, 감정평가액, 공매가액 등 객관적인 거래가액을 모두 포함하므로 인근 토지의 매매가액 등을 기초로 시가를 주장할 수도 있습니다만 아파트 같은 공동주택과 달리 토지의 경우 그 위치, 모양, 경사도, 도로인접여부 등에 따라 천차만별이므로 질문자님의 토지의 특성과 유사한 매매가액을 찾기는 현실적으로 어려울 것입니다

따라서 당초 증여를 계획하는 시점에 이를 반영한 감정평가를 하였다면 시가입증에 무리가 없었을 것인데 지금 소급감정을 하는 것은 시가로 인정받기 어려울 것입니다

결과적으로 이의신청 등의 불복을 통하여 시가의 적정성을 다퉈볼 수는 있겠으나 지금은 가능성이 높지 않을 것으로 보이니 참고하여 주시기 바랍니다

편안한 하루되세요

감사합니다

Answer 2

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 문용현세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

양도소득세에서 양도가액은 실제거래가액->매매사례가액->감정가액->공시가격 순서로 적용이 됩니다. 특수관계자간의 거래시, 실제거래가액이 불분명하거나 시가보다 낮을 경우에는 위의 순서대로 적용하는 것입니다. 해당 토지는 매매사례가액과 감정가액이 없으므로 공시가격으로 양도소득세를 부과하는 것이 맞습니다. 감정을 받아 감정가액으로 양도할 수 있겠지만, 통상 감정가액이 공시가격보다 높을 것입니다.

도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.

Answer 3

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 마승우 세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

부동산 거래가액의 특수성은 상품 등과 달리 항상 논란이 있습니다. 다만, 유사 거래가액이 없다면 공시지가를 거래가액으로 볼 수는 있으나 이 역시 정확한 것은 아니나 감정평가를 받아 합리적인 가액을 소명하여 이의를 제기할 수 있습니다.

Answer 4

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 전영혁세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

토지의 시가평가액은 매매가액, 매매사례가액, 감정평가액 중 존재한다면 그 금액으로 가는 것이지만 그 금액이 없을 경우 보충적 평가액인 공시지가로 가는 것입니다. 감사합니다.