공동명의 주택에대한 내용 도움 필요합니다.

Question

공동명의 단독주택 있어요. [비율 새아빠 친언니 나 1:1:1]

원래는 어머니 명의의 집입니다. 어머님 돌아가시고 세명 공동명의로 전환된거에요.

현재 새아빠가 독점 사용중으로 지분 사용료를 받으려합니다.

법적으로 친언니와 저는 새아빠에게 입양 되어있어요.

현재는 새아빠의 친딸 지분이 없지만 새아빠가 돌아가시면 일면식없는 새아빠의 딸에게도 지분이 생깁니다.

그래서 미리 지분 사용료 납부요청 내용증명을 매달 보내어 추후 새아빠 딸이 재산을 달라할시 미리 지분사용료로 채권자 관계를 만들어 놓으려해요.

법적으로 효력있는 월세 측정을 하기위하여

여주에 있는 일호감정사무소에 연락을 하였으나 법적으로 효력 없을수도 있다고 말씀을하세요.

법적으로 효력있는 월세를 측정하여 내용증명에 작성하여야하고

나중에 분쟁시 증거로 만들어야하는데 이럴땐 어디에 어떻게 문의를 해야하나요 ?

당장 월세를 받는다는것이 아니고 새아빠 돌아가셨을때 새아빠 딸이

상속을 최소한으로 받게끔 미리 사전에 준비하는 것입니다.

Answer 1

안녕하세요. 한병철 변호사입니다.

• 결론 및 핵심 판단
  공동명의 주택을 특정 공유자가 독점 사용하고 있다면, 다른 공유자들은 지분 비율에 따른 사용대금 청구권을 가집니다. 다만 상속 대비를 위해 월세 상당액을 미리 정해 채권관계를 형성하려면, 단순 감정의견이나 일방적 내용증명만으로는 충분하지 않고, 법원이 인정할 수 있는 기준을 갖춰야 합니다. 사용대금 채권은 사망 후 상속분 산정에도 영향을 미칠 수 있으나, 사전 준비 방식이 중요합니다.

• 법리 검토
  공유물에 대한 독점 사용은 다른 공유자의 사용·수익권을 침해하는 것으로, 사용대금 상당의 부당이득 반환 또는 손해배상 청구가 가능합니다. 다만 월세액은 당사자 합의가 원칙이고, 합의가 없을 경우 분쟁 시 법원이 인근 시세, 사용 상태, 지분 비율 등을 종합해 산정합니다. 감정평가법인 의견은 참고자료가 될 수 있으나, 그 자체로 확정적 효력을 갖는 것은 아닙니다.

• 실무 대응 전략
  법적으로 의미 있는 기준을 만들려면 공유물 사용대금 청구 소송 또는 지급명령을 통해 법원의 판단을 받는 것이 가장 확실합니다. 소송 전 단계에서는 인근 유사 주택 임대차 시세 자료, 감정평가법인의 임대료 산정 의견서를 확보해 내용증명에 첨부하는 방식이 실무적으로 활용됩니다. 이후 실제 청구를 통해 채권을 확정시키는 것이 상속 분쟁 대비에 유리합니다.

• 유의사항
  내용증명 반복 발송만으로 채권이 확정되지는 않으며, 실제 청구나 판결이 있어야 상속인에게 대항력이 명확해집니다. 감정은 법원 제출용 자료로 준비하되, 최종 목표는 법적 확정 절차입니다.

Answer 2

안녕하세요. 길한솔 변호사입니다.

당사자가 협의하여 월세에 대하여 정하거나, 소송을 통해 감정을 받아 그 월세 상당액을 정하여야 추후 용이할 것이고 단순히 감정을 받은 것만으로는 기존 안내받으신 것처럼 법적인 효력이 인정되기 어려울 가능성이 높습니다.

이상입니다.