부동산 전세대출 변제건에 대해서 궁굼합니다

Question

아파트 전세를 줬는데 기한이도래해서 이사를가게됐는데 세입자가 입주할때 주택도시보증공사에서 전세금 보증을받고 입주했어요 그런데 기한도래로 이사를 가야되는데 임대인이 보증금을 상환할수가없어서(집값폭락으로)보증공사에서 현금대위해주고 명도를 진해할거라고 통보를 받았어요 이경우 향후 전.월세도 제가 관여할수없고 경매가되고나면 나머지 부족한 차액은 어떤식으로 처리가되며 만약 발생된 차액변제를 못했을때 법적으로나 신용상(신용불량)에 불이익은 없는지 궁굼합니다

Answer 1

안녕하세요. 최성표 변호사입니다.

주택도시보증공사(HUG)의 전세보증금 대위변제와 관련하여 다음과 같이 설명드리겠습니다.

주택도시보증공사가 전세보증금을 대위변제하게 되면, 보증공사는 임대인(소유자)에 대한 구상권을 가지게 됩니다. 이 경우 임대인은 더 이상 해당 부동산의 임대차 계약에 관여할 수 없으며, 보증공사가 채권자로서의 권리를 행사하게 됩니다.

보증공사는 대위변제 후 해당 부동산에 대한 경매를 신청할 수 있으며, 경매 진행 시 매각대금이 대위변제한 전세보증금에 미치지 못하는 경우(부족분 발생), 그 차액에 대해서는 임대인에게 구상권을 행사하게 됩니다.

구상금 청구에 대해 임대인이 변제하지 못할 경우, 보증공사는 강제집행 등 법적 절차를 진행할 수 있습니다. 또한 구상금 미변제는 금융채무불이행자 등록 사유가 될 수 있어, 신용불량자로 등록될 수 있습니다.

따라서 가능하다면 보증공사와 분할상환 등 변제계획을 협의하여 진행하는 것이 바람직합니다. 만약 변제가 어려운 경우에는 개인회생이나 파산 등의 법적 절차를 통해 해결방안을 모색할 수 있습니다.

Answer 2

안녕하세요. 윤관열 변호사입니다.

세입자의 전세금이 주택도시보증공사에서 대위변제되면, 공사가 임대인의 채권자가 되어 보증금을 회수하기 위해 명도 및 경매 절차를 진행합니다. 경매 후 낙찰금액으로도 전세금을 모두 변제하지 못하면 남은 차액에 대해 공사가 임대인에게 청구합니다.

임대인이 차액을 변제하지 못할 경우 신용불량자로 등록될 수 있으며, 이는 신용점수 하락 및 금융거래 제한 등 신용상 불이익으로 이어질 수 있습니다. 해결 방안을 위해 공사와 분할상환 등 협의를 진행하는 것이 필요합니다.