상가임대차계약 종료 후 원상복구 문의드립니다.
안녕하세요, 현재 태권도장을 운영하고 있는데 곧 임대차계약 만기일이라 계약종료 후 폐업하려고 합니다.
이와 관련하여 임대인에게 고지하였더니 원상복구를 이야기합니다. 제 경우에 인수 당시 상태로 반납하면 되는지, 아니면 임대인이 요구하는대로 원상복구를 해야하는지 문의드립니다.
상황은 아래와 같습니다.
1. 3년전 권리금 주고 당시 태권도장 시설물 포함하여 인수하였으며, '22년 3월 계약만기
2. 임대차계약서 중,
계약의종료(제5조) 임대차계약이 종료된 경우 임차인은 위 부동산을 원상으로 회복하여 임대인에게 반환한다. 이러한 경우 임대인은 보증금을 임차인에게 반환하고 연체임대료 또는 손해배상금이 있을 때는 이들을 제하고 그 잔액을 반환한다.
라는 내용이 있고,
특약사항으로
- 현 시설물 상태에서 임대차한다.
- 임차인은 임대인의 승인하에 개축 또는 변조할 수 있으나 건물의 반환기일 전에 임차인의 부담으로 원상복구 키로한다.
- 기타사항은 민법 임대차보호법 및 부동산임대차 계약 일반 관례에 따르기로 한다
가 있습니다.
=> 인수받을 사람이 없어 계약만기 후 나가려고 하는데, 저는 인수 후 추가로 설치하거나 변경한 부분 없이 그대로 사용하였습니다(기존 사진 있음).
기존 대법원 판례에서 "전 임차인이 시설한 것을 현 임차인이 원상회복할 의무가 있다고 할 수 없다" 라고 하여 추가 설치한 부분에 대해서만 원상복구 하고 기존 인수받은 상태로 반납하면 된다는 의견이 있는 반면,
최근 하급심과 대법원 판례에서 "권리금을 주고 인수한 경우 전 임차인의 원상복구 의무를 포괄승계하여 원상복구 해야 할 의무가 있다" 라고 하여 원상복구를 해야한다는 의견이 있어 혼란스럽습니다.
저의 경우,
- 현 시설물 상태에서 임대차한다.
- 임차인은 임대인의 승인하에 개축 또는 변조할 수 있으나 건물의 반환기일 전에 임차인의 부담으로 원상복구 키로한다.
라는 내용만 있고,
"모두 철거하여 원상복구한다", "계약만기 시 전면 원상회복 한다", "공실 상태로 반납한다" 등의 내용이 없으므로 인수했을 당시로 반납하면 될 것이라 생각하는데 임대인은 권리금 계약을 근거로 이전 임차인의 원상회복의무를 포괄승계한 것으로 보아 철거 및 원상회복을 주장하고 있는 상황입니다.
이 상황에서 인수받은 현재의 상태로 반납하는 것으로 임대인에게 주장해도 될지,
아니면 태권도장이라는 특수성? 때문에 이전 임차인의 원상복구 의무를 지게 되는것인지, 그리고 원상복구를 해아하는 상황이라면 범위가 어디까지인지 자문을 받고 싶습니다.
많은 도움 부탁드립니다.
감사합니다.
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.
두 분 모두 풍부한 사례를 바탕으로 일리있는 주장을 하시는 것으로 보입니다.
이 건은 "권리금을 통한 포괄승계시 원복의 의미는 전 임차인의 최초 시설물 전의 상태까지"라는 유사 판례를 기초로 해석하여야 할 것으로 사료됩니다.
만일 사업이 활성화되어 권리금을 유지하고 매도 하였다면 현 시설은 재산적 가치를 유지할 수 있고 새로운 임차인은 권리금이라는 비용을 주고 시설을 매수한 것이 됩니다.
결국 철거 원복의 문제는 사업상의 원인으로 발생한 것이고 사업의 주체는 임차인 입니다.
직접 설치하지는 않았지만 사업의 비용이며 다른 사업자에게 이전 시킬 기회를 막은 것이 아닌 이상 자발적인 종료시 최초 상태로 철거해 줄 것을 요청하는 임대인의 요청은 타당하다고 보입니다.
원상복구라고 해서 새 건물 상태로 만드는 것은 물론 아니며 다른 업종의 세입자가 들어와서 인테리어를 할 수 있는 상태로 간판, 부착 시설물, 홍보물 등을 철거하여 공실 상태로 환원하는 것 입니다.
이상 법률적 효력이 있는 답변은 아니니 참고만 하시고 현재 처한 언급하지 않은 다른 구체적 사실관계에 따라 또는 임대인과의 원할한 소통으로 더 많은 양해가 가능할 수도 있을 것입니다
잘 마무리 하시고 사업도 반전의 기회가 되시길 바랍니다안녕하세요. 고경훈 공인중개사/행정사입니다. 질문에 답변드리겟습니다. 상기 임대차 특약조건을 고려할 때 질문자님께서 추가적으로 설치 또는 인테리한 시설만 원상복구를 한다면 모든 책임에서 벗어날 수가 있습니다.
안녕하세요. 고나연 공인중개사입니다.
권리금을 주고 태권도장 특성에 맞게 된 임대차를 인수하였다면,
임대인은 최초 모습그대로 원상복구를 요구할 것으로 보여집니다.
임대인은 최초 임차인이 태권도장인테리어를 하였다면 그것을 최초임차인이 원상복구의무를 지는데,
최초임차인의 태권도장인테리어를 질문자님이 인수하여 포괄승계되었다면 질문자님의 최초임차인의 원상복구 의무까지
포괄적으로 지어야 하는게 맞습니다.
귀하의 고민사항이 잘해결되시길 바랍니다.