주택임대차 보호법에도 어떤 기본 요건을 갖추어야 보호를 받을수 있나요?
부동산 공부를 하다보면 주택임대차보호법 이란 대항력 있는 임차인은 사회적 약자의 지위에 있으니 법의 보호를 받을수 있다고 하는데 이는 어떠한 기본요건을 갖추어야 법의 보호를 받을수 있는가요?
간단합니다 !
주택임대차보호법의 보호를 받기 위해서는 질문자님 말씀대로 갖추어야 할 요건들이 있는데요, 예를 들어 월세계약의 경우 내가 이 집에 살고 있고 살 권리가 있다는 것을 대외적으로, 즉 임대인뿐만이 아니라 남들에게도 주장할 수 있으려면 '대항력' 이라는 것이 필요합니다. 이 대항력을 가지고 있지 않다면 권리주장을 제대로 할 수 없기 때문에 집에서 강제로 나가야 할 상황이 생길 수 있습니다.
대항력을 갖추기 위한 요건을 대항요건이라고하는데요,
대항요건은 임차인이 주택의 인도(입실)와 주민등록(전입신고)을 마친 때에 그 다음 날(익일) 0시부터 대항요건이 갖춰져, 대항력이 생깁니다, 전입신고는 인터넷으로 할 수도 있고 또는 직접 관할주민센터 방문하시어 신분증과 도장으로 하실수도 있습니다.
뿐만 아니라, 임대인의 사정이 악화되어 집이 경매로 넘어가는 경우, 월세보증금을 안전하게 돌려받기 위해서는 "우선변제권"을 갖출 필요가 있는데요, 우선변제권을 얻기 위해서는 위에서 언급한 대항요건과 임대차계약증서상의 '확정일자'를 받아야 합니다. 인터넷으로도 요즘은 확정일자를 발급받을 수 있고 큰비용 발생하지않습니다 ! 우선변제권 요건을 갖춘 경우 대항요건 효력발생시기와는 다르게 바로 당일날부터 효력이 발생합니다.
최우선변제권이라는 것도 있는데요, 경매 시에 우선변제권보다 우선하여 돈을 더 빨리,안전하게 돌려받으실수있습니다.
이 경우에는 첫부분에서 언급한 대항요건과 보증금의 액수가 서울의 경우 1억1천만원 이하여야 최우선변제권이 생깁니다.
1억1천만원 중에서 3,700만원까지 최우선변제되는 것이고 만일 보증금이 5천만원일 경우, 전액이 최우선변제되지 않고 3,700만원까지만 최우선변제됩니다 !
이상 정리하자면 주택임대차보호법 상 임차인이 크게 보호를 받을 수 있는 법적장치는 대항력, 우선변제권, 최우선변제권이라고 볼 수 있겠습니다. 다른 법적 보호장치들도 있지만 이 3개가 주택임대차보호법에서 가장 중요하다고 할 수 있겠습니다 !
더 궁금하신게 있다면 질문댓글시에 답글 추가로 덧붙이도록 하겠습니다 ^^
전세든 월세 보증금이든 모두 똑같이 적용됩니다. 대항력을 갖추기 위해서는 주소 이전과 확정일자를 받으시면 됩니다. 어느 하나라도 갖지 못하시면 대항력은 생기지 않습니다. 보통은 확정일자를 계약과 동시에 받으시는데 이는 대출을 받게되면 은행에서 확정일자 찍혀있는 계약서를 요구하기 때문입니다. 그 이후 입주를 하시면서 전입신고를 하게되면 비로소 대항력이 생기게 됩니다. 이 외에도 전세권 설정 및 근저당권으로 보증금을 보호하기도 합니다. 또한 안심전세로 입주하기도 하는데 이들은 보통 비용이 들어가게 됩니다. 그래서 보통은 확정일자와 주소이전으로 대항력을 갖추게 됩니다.
