안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.
주택임대차보호법은 주택, 즉 주거용 건물의 일부 또는 전부에 대하여 임대차하는 경우에 적용되고, 그 임차주택의 일부를 주거 외의 목적으로 사용하는 경우에도 적용됩니다(주택임대차보호법 제2조). 여기에서 "주거용 건물"인지 여부를 판단하는 시기는, 임대차계약을 체결하는 때를 기준으로 하며, 일시 사용을 위한 임대차임이 명백한 경우에는 주택임대차보호법이 적용되지 않습니다(주택임대차호보법 제11조).
오피스텔의 경우 업무용오피스텔은 주택으로 보지 않지만 임차인이 전입신고를 한다면 주택임대차보호법 아래 보호를 받을 수 있습니다.
주택임대차로서의 우선변제권을 취득한 것처럼 외관을 만들었을 뿐 실제 주택을 주거용으로 사용·수익할 목적을 갖지 아니한 계약에는 주택임대차보호법이 정하고 있는 우선변제권을 부여할 수 없다. 주택과 그 대지에 관한 자기의 공유지분을 다른 공유자에게 명의신탁한 공동소유자로서 그 주택의 일부분을 사용·수익해 오던 자가 그 주택 등이 경매되는 경우 자기의 지분을 제3자에게 대항할 수 없게 되는 것에 대비하여 다른 공유자와 사이에 임대차계약서를 작성하고 확정일자를 받아두었을 뿐인 경우에는 주택임대차보호법이 정하고 있는 우선변제권이 인정되지 않는다고 한 사례. (출처 : 대법원 2003. 7. 22. 선고 2003다21445 판결 [배당이의] > 종합법률정보 판례)
주택임대차보호법은 주거용 건물의 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정함으로써 국민 주거생활의 안정을 보장함을 목적으로 하고 있으므로(제1조), 합리적 이유나 근거 없이 그 적용대상을 축소하거나 제한하는 것은 허용되지 않는다고 할 것인바, 주택임대차보호법 제2조가 주거용 건물의 전부 또는 일부의 임대차에 관하여 적용된다고 규정하고 있을 뿐 임차주택이 관할관청의 허가를 받은 건물인지, 등기를 마친 건물인지 아닌지를 구별하고 있지 아니하며, 건물 등기부상 ‘건물내역’을 제한하고 있지도 않으므로, 점포 및 사무실로 사용되던 건물에 근저당권이 설정된 후 그 건물이 주거용 건물로 용도 변경되어 이를 임차한 소액임차인도 특별한 사정이 없는 한 주택임대차보호법 제8조에 의하여 보증금 중 일정액을 근저당권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다. (출처 : 대법원 2009. 8. 20. 선고 2009다26879 판결 [배당이의] > 종합법률정보 판례)
