임대인과 전세 계약 갱신 시 계약서, 확정일자 문의(현재 임대인 집 매도 중)

Question

임대인과 동일 조건으로 전세 계약 2년 연장하기로 했습니다. 이 경우 따로 계약서를 쓰지 않아도 무방하다 알고 있지만 임대인이 현재 집을 매매하려고 내놓은 상황이라, 제 거주권을 보호하기 위해 새 임대인 나타나기 전 기존 계약서에 “동일 조건으로 계약 연장한다” 비고를 적고 양측 날인을 받아두려 합니다.

1. 이경우 확정일자를 새로 받아야 하나요? (아직 알 수 없는 새 임대인의 신용도, 보증보험갱신 등 모두 고려하여)

2. 기존 임대인과의 전세계약 갱신 계약서(기존 계약서에 일부 내용만 추가) 어떤 내용을 써 두는 것이 안전할까요? 또는 아예 새 계약서를 다시 작성하는게 안전한가요?

3. 임대인과 저녁에 만나 계약서를 쓰기 때문에 확정일자는 다음날 받을 수 있는데 문제 없을까요?

상세한 답변 주시면 정말 큰 도움되겠습니다. 감사합니다!

Answer 1

안녕하세요. 한병철 변호사입니다.

1. 결론 및 핵심 판단
   현재 상황에서는 기존 계약서를 기준으로 ‘동일 조건으로 갱신한다’는 문구와 날짜, 임대인·임차인 서명·날인을 추가한 뒤, 반드시 새 확정일자를 다시 받는 것이 가장 안전합니다. 법적으로 묵시적 갱신은 서면 없이도 효력이 발생하지만, 임대인이 주택을 매도 중이므로 새로운 소유자가 나타날 때 귀하의 대항력과 우선변제권을 확실히 유지하려면 확정일자를 재부여받는 것이 필수적입니다.

2. 법리 검토
   주택임대차보호법상 임차인은 ‘주민등록’과 ‘점유’를 유지하면 대항력을 가지지만, 우선변제권은 확정일자 기준으로 결정됩니다. 동일 조건 갱신이라도 확정일자를 새로 받지 않으면 기존 확정일자는 효력이 갱신일 기준으로 이어지지 않을 수 있습니다. 특히 임대인이 매도 중이라면 소유권 이전 시점에 확정일자 기준이 중요하게 작용합니다. 따라서, 기존 계약서 여백에 “2025년 11월 1일부 동일 조건으로 2년간 재계약함”이라고 기재하고 쌍방 날인 후, 다음날 주민센터나 등기소에서 확정일자를 다시 받으십시오.

3. 계약서 작성 및 갱신 방식
   가장 간단하고 안전한 방식은 기존 계약서를 그대로 사용하되 ‘갱신일자, 연장기간, 임대차 종료일, 연장 합의 확인 서명’을 추가하는 것입니다. 예시 문구는 “본 계약은 2025년 11월 1일부터 2027년 10월 31일까지 동일 조건으로 갱신하며, 기존 계약 내용은 모두 유효하다.”로 적습니다. 단, 임대인이 매도 중임을 고려해 “본 계약의 갱신은 주택 매도 시에도 효력이 유지된다”는 문구를 추가하면 새 소유자가 변경되더라도 귀하의 임차권이 그대로 승계됩니다.

4. 추가 조치 및 유의사항
   확정일자는 서명 다음날 받아도 전혀 문제가 없습니다. 단, 소유권 이전등기일 이전에 확정일자를 받아야 효력이 보장되므로 매도 절차가 진행 중이라면 즉시 신청하는 것이 좋습니다. 또한 보증보험 갱신 시 ‘갱신계약서 사본과 새 확정일자 부여일자’를 제출하면 보증금 보호가 연속적으로 유지됩니다. 마지막으로 계약서 원본과 갱신 확인서 사본은 각각 임대인·임차인이 보관하시기 바랍니다.