양도소득세 취득가액 질문드립니다. (상속 후 양도)

Question

안녕하세요.

어머님이 돌아가시고 상속받은 재산을 양도할 경우 취득가액에 대하여 문의드립니다.

어머님이 2000년에 취득하신 주택이 있는데 2024년 5월에 재개발승인이 나서 2024년 11월에 조합원입주권 매매계약서를 쓰고 잔금을 2025년 3월에 받기로 했습니다.

그런데 2025년 1월에 돌아가셔서 잔금을 받지 못한 상황에 자식이 3월에 잔금을 받고 양도소득세 신고를 해야하는 상황입니다. (상속등기는 2월로 되어있습니다.)

이때 조합원입주권의 취득가액 산정이 궁금합니다.

1. 취득가액이 어머니가 최초로 취득한 2000년인지, 아니면 관리처분계획인가일인 2024년 인가요?

2. 이때 조합원입주권 보유기간은 어머니가 취득한때로 산정해서 일반세율인걸로 알고 있는데 맞을까요?

3. 장기보유 특별공제의 적용여부도 궁금합니다. (어머니가 취득한때부터 관리처분계획인가일까지일까요?)

Answer 1

안녕하세요. 이용연세무회계사무소의 이용연 대표세무사 입니다.

1) 개인이 주택(그 부수토지 포함)을 취득한 이후 관리처분을 받아 재개발

또는 재건축입주권으로 전환되어 어머니 생존시에 양도계약이 체결되어

양도잔금을 수령하기 전에 어머니가 사망한 경우 이는 어머니의 사망시점에

해당 재개발/재건축 입주권의 시가를 기준으로 상속재산가액으로 해야 하는

것이며, 매각계약에 따라 어머니가 수령한 계약금과 중도금 등은 상속채무로

보아 상속재산가액에서 채무로 공제를 하게 됩니다.

2) 이후 상속받은 재개발/재건축 입주권을 상속인이 양도하는 경우 취득가액은

어머니의 사망 등에 따른 상속개시일 현재의 시가를 취득가액을 하는 것입니다.

3) 상속인이 재개발/재건축 입주권을 양도시 상속인이 상속받은 재개발/재건축

입주권에 대한 보유기간이 1년 미만이라고 하더라도 피상속인의 당초 취득한

날로부터 상속인인 양도한 기간까지의 보유기간을 기준으로 양도소득세 세율을

적용하는 것입니다.

3) 상속인이 상속받은 재개발/재건축 입주권을 양도하는 경우 이는 부동산이

아닌 부동산에 관한 권리에 해당함으로 장기보유특별공제 적용이 불가한 것

입니다.

답변이 도움이 되기를 바랍니다.

Answer 2

안녕하세요. 문용현 세무사입니다.

1. 최초 취득일인 2000년입니다.

2. 어머니께서 해당 입주권 이외의 다른 주택이 없다면 1세대 1주택 양도세 비과세가 가능한 것입니다. 이에 해당하지 않는다면 일반세율 적용하며 최초 취득일~관리처분일까지는 장기보유특별공제 가능합니다.

3. 네 맞습니다.