묵시갱신, 임차권등기, 전출신고 관련 질문입니다

Question

현재 2017년 7월 20일경에 월세임대차 계약한 오피스텔에서 묵시적 계약갱신 상태로 살고 있습니다.

얼마 후 2022년 2월 경에 과거 분양받은 신축아파트로 이사 예정입니다.

오피스텔 임대인에게는 2021년 12월 13일 경 퇴거 통보를 했습니다. 1월 20일 월세분까지 지급하고 2월 19일에 나가고 싶으니 그때까지 다음 임차인을 구하고 보증금을 돌려달라고 요청했습니다. 이후 다음 임차인이 구해지지 않고 있어서 집주인은 임차인이 구해지지 않는다면 보증금을 제때 주기가 어려울 수 있다고 하는 상황입니다.

저는 퇴거 통보를 12월 13일경에 했으니 묵시적 갱신 상태에서의 계약해지통보한 뒤 3개월, 즉 3월 13일까지 보증금을 지급해주지 않는다면 임차권등기 등의 조치를 취해야 한다고 얘기했습니다.

문제는 이사 부분인데요.

2월 초중순 경에 신축 아파트로 입주해야 하는데 이 경우 기본적으로 이사 후 2주일 내에 전입신고 해야하는 것으로 알고 있습니다. 문제는 이때 전입신고(오피스텔 전출)를 하게 되면 오피스텔 임대차계약상의 대항력을 상실하는 것으로 알고 있습니다.

1. 이 상황에서 대항력을 상실하지 않고 보증금을 제때 돌려 받으면서 신축 아파트 입주(전입신고)도 문제없이 하려면 어떻게 해야할지요?

2. 만약 오피스텔에서 전출하지 않고 점유권/대항력을 유지하면서 계속 산다면, 신축아파트에 전입신고를 하지 않음으로 인해서 어떤 문제가 발생하나요? (신축아파트는 주택담보대출 받아 들어갑니다)

3. 제가 12월 13일경에 퇴거통보를 할 시, 집주인과 통화 후 핸드폰 문자로 "유선 상 얘기한대로 1월 20일 월세분까지 지불 후 2월 19일에 방을 빼겠다. 다음 세입자를 구해봐주시라" 라고 얘기했고 집주인으로부터 "네"라는 답신을 받았습니다. 이 경우 묵시적 갱신 상태의 계약해지 통보 시 3개월 이후 계약이 종료되는 부분에 대해서,

12월 13일 기준으로 3개월 후인 3월 13일에 계약 해지되는 것이 맞나요?

아니면 혹시라도 제가 2월 19일에 방을 빼겠다고 얘기한 부분 때문에 2월 19일 기준으로 5월 19일에 계약 해지하겠다는 통보가 될수있나요?

감사합니다.

김성훈 변호사 · Accepted Answer

아래 내용은 답변내용에 기초하여 작성된 것으로, 구체적인 사정에 따라 결론이 달라질 수 있습니다.

1. 임차권등기명령신청절차를 이용하시기 바랍니다.

2. 대항력이 발생하지 않아 신축아파트에 대하여 다른 채권자들이 발생하는 경우에 있어 이들에게 권리주장을 하지 못합니다.

3. 질문자님이 2월 19일에 "나가고 싶으니 그때까지 다음 임차인을 구하고 보증금을 돌려달라"라고 말을 했다면 계약해지의 의사표시를 한 것으로, 위 시기를 기준으로 잡아야 하겠습니다.

김진우 변호사 · Answer

안녕하세요. 김진우 변호사입니다.질문주신 사항에 대해 답변드리오니 참고하시기 바랍니다.임차권등기를 하시는 방법이 가장 확실한 방법이 될 것으로 보이며, 해지통보를 한 시점을 기준으로 효력이 발생한다고 보아야 합니다.