주택임대차보호법에서 대항력 관련하여 질문드립니다.
안녕하세요.
임차인의 권리 중 대항력이 자신이 임차인이라는 것을 누구에게나 주장 가능한 권리라고 알고 있습니다.
이때 '입주, 전입신고 전에 다른 권리가 등기되어 있다면 주장할 수 없다'고 하는데, 여기에서 말하는 '다른 권리'가 무엇을 의미하는 것인가요?
본인이 가지고 있는 권리를 의미하는 것인지 아니면 타인이 가지고 있는 권리를 말하는 것인지 잘 모르겠습니다. 만약에 다른 사람이 전입신고를 먼저 해서 대항력을 받으면 그 사람한테는 대항력을 주장하지 못한다고 알고 있는데, 이것을 의미하는 것인가요?
안녕하세요. 남천우 변호사입니다.
'다른 권리'는 임차인의 권리와 충돌하는 제3자의 권리를 의미합니다. 주로 저당권, 가압류, 가처분 등과 같이 임대차계약과 무관하게 임대차 목적물에 설정된 제3자의 물권 또는 채권을 말합니다.
예를 들어, 임대인이 건물을 은행에 담보로 제공하고 저당권을 설정한 후, 임차인이 입주와 전입신고를 하기 전에 그 저당권 설정 등기가 먼저 이루어졌다면, 임차인은 저당권자인 은행에 대해서는 대항력을 주장할 수 없게 됩니다. 즉, 임차인보다 먼저 대항요건을 갖춘 권리자가 있다면 그 권리자에 대해서는 임차인의 대항력이 미치지 않는다는 것이 주요 내용입니다.
반면, 질문에서 언급한 '다른 사람의 전입신고'는 임차권의 대항력과는 다소 결이 다른 문제입니다. 만약 어떤 건물에 복수의 임차인이 존재하는 경우라면, 임대차계약의 체결 시점이 먼저이고 주택의 인도와 전입신고 등 대항요건을 먼저 갖춘 임차인이 우선적인 대항력을 갖게 될 것입니다.
이 경우 선순위 임차인은 후순위 임차인에 대해 자신의 우선적 권리를 주장할 수 있지만, 이는 어디까지나 임차인들 사이의 우열의 문제일 뿐, 제3자에 대한 대항력 문제와는 구별됩니다.
안녕하세요. 김진우 변호사입니다.
질문주신 사항에 대해 아래와 같이 답변드리오니 문제해결에 참고하시기 바랍니다.
대항력을 갖춘 시점 이후에 발생하는 타인의 권리에 우선한다는 것이기 때문에, 말씀하신 다른 권리란 예컨대 다른 사람의 전세권, 저당권 등 대항력이 생기기 이전에 등기된 담보권을 말합니다.
이상 답변드리며, 답변이 도움이 되셨다면 추천 부탁드립니다.
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