경매 권리분석 방법이나 진행 절차?
매각하는 방식인데, 권리분석 방법이나 진행 절차에 대해서 자세히 답변 부탁 드립니다 .
2개의 답변이 있어요!안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
권리분석은 말그대로 부동산 등기부를 근거로 등기부상 젤 선순위 말소기준권리르 찾는 게 먼저 이루어집니다. 해당 권리를 기준으로 선순위는 낙찷후 인수되며, 후순위는 모두 소멸권리가 됩니다, 임차권이 있는 경우 등기부상 등기권리가 아니기 때문에 말소기준권리와의 선후관계를 파악해 인수여부를 판단하시는게 그 다음이고 전세권의 경우는 매각시 배당신청여부에 따라 인수와 소멸이 달라지기 떄문에 이에 대한 확인이 필요합니다. 또한 유치권의 경우도 등기되는 권리가 아닌 만큼 임장을 통해 존재여부등을 확인하셔야 합니다. 그리고 선순위 소유권 이전청구가등기가 있는 경우 담보 목적인지 소유권인수목적인지에 대한 판단을 하셔야 합니다.
경매절차는 최고가 낙찰자가 지정되면 법원의 매각허가가 결정되면 기한내 경락대금을 납부함으로써 소유권을 이전받게 됩니다.
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안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.
경매에서 권리분석은 중요한 단계로, 부동산의 권리와 부담을 확인하여 낙찰 후 발생할 수 있는 문제를 사전에 파악하는 것입니다. 아래는 경매 권리분석 방법과 진행 절차에 대한 요약입니다
말소기준권리 찾기:
말소기준권리(소멸기준권리)는 권리분석의 기준이 되는 권리입니다.
등기부등본상 다른 권리들이 말소기준권리보다 순위가 뒤에 있다면 말소기준권리를 포함한 모든 권리들은 소멸됩니다.
말소기준권리는 임차인의 보증금을 매수인이 인수하느냐 않느냐의 기준으로 판단됩니다.
등기부등본상의 권리분석:
말소기준권리를 찾았다면 등기부상의 모든 권리를 날짜순으로 나열하여 말소기준권리보다 앞선 인수권리가 있는지 확인합니다.
등기부상의 권리는 말소기준권리를 포함한 모든 권리를 포함합니다.
임차인 (점유자) 분석:
전입세대주가 없는 경우 해당 부동산에 전입세대주가 없는 경우 임대차정보에 빈칸으로 기재합니다.
전입세대가 있으나 배당요구를 하지 않은 경우에도 확인해야 합니다.
매각조건 및 배분금액 확인:
매각조건에 기재된 권리들을 확인하여 낙찰자에게 인수될 여지가 있는 부분을 파악합니다.
매각물건명세서를 참조하여 누락된 부분이 있는지 확인합니다.
이렇게 권리분석을 철저히 수행하면 경매에서 성공적인 낙찰을 할 수 있습니다. 권리분석은 경매 경쟁력을 높이는 핵심 요소 중 하나입니다.
